[취재수첩] 정권따라 바뀌는 기업형 장기임대정책 … 확실한 보상 있어야

정부가 서민 주거안정을 위해 기업형 장기임대를 추진하고 있지만 시장에 성공적으로 안착하기까지 난항이 예상된다. 기업들에 참여독려는 물론 수익성 보전 등 해결해야 할 과제가 산적했기 때문이다. 

국토교통부는 지난달 28일 '서민 중산층과 미래세대 주거안정을 위한 새로운 임대주택 공급안'을 발표했다. 

내용을 보면 리츠(REITs·부동산투자회사) 등 법인 및 기업이 한단지에 100가구이상 대규모 임대주택을 20년이상 임대하는 것이다.   

이를 통해 2035년까지 매년 1만가구씩 총 10만구를 공급한다는 계획이다. 사업모델은 △자율형 △준자율형 △지원형 총 세 가지로 나눠진다. 

자율형은 임대보증가입과 임대차계약, 신고의무만 지키면 임대료 규제를 받는 대신 별도 정부지원은 없다. 

준자율형은 임대기간중 세입자가 지속적으로 계약갱신청구권 사용이 가능하고 임대료 인상률이 5%로 제한된다. 대신 주택건설자금 조달을 위한 저리 기금융자와 지방세감면을 받을 수 있다. 

마지막으로 지원형은 초기임대료가 시세 95%로 제한되며 무주택자를 대상으로 우선공급해야 하지만 기금출자‧융자‧공공택지 할인 등 지원을 최대로 받을 수 있다. 

기업형 장기임대사업이 가시적인 성과를 거두려면 기업참여가 밑바탕 돼야 한다. 

문제는 100가구이상 임대주택을 짓는데 막대한 투자비용이 들어가는 반면 이를 회수하는데 최소 20년이상 소요된다는 점이다. 

기업입장에서는 20년동안 자금을 묶어두고 임대료만으로 수익을 창출해야 하는 것이다. 안정적인이라는 장점도 있지만 그만큼 기회비용도 사라지는 셈이다. 

더불어 수익성 확보를 위해서는 향후 임대료 인상도 필요하지만 입주민 반발이 클 것으로 예상된다. 

이러한 조건들을 고려하면 기업들에는 실익이 크지 않다. 

또 정부가 약속한 임대료‧세제혜택도 언제까지 유지될 수 있을지 미지수다. 정권이 바뀌면 이에 따라 지원책이 사라지거나 달라질 수 있기 때문이다.  

실제 기업형 장기임대 제도는 과거에도 여러차례 추진됐으나 정착되지 못했다. 

지난 2015년 박근혜 정부 당시 추진한 기업형 장기임대 제도인 '뉴스테이'는 기업참여를 독려하기 위해 8년간 의무임대기간과 임대료상승률 5% 제한외에 모든 규제를 풀었다. 

그러나 정부가 기업에 각종 지원을 제공하면서 임대료 규제를 뒤지 않았다는 게 문제가 되면서 고가 임대료 논란이 불거졌다. 임차인모집에 어려움을 겪은 것은 물론 중도포기 사례도 속출했다. 

이후 문재인 정부에서는 공공지원 민간임대로 이름을 바꾸고 규제강화에 나섰다. 의무임대기간도 기존 8년에서 10년으로 늘리고 초기임대료를 시세의 95%로 제한했다. 이로인해 사업성이 떨어지면서 기업참여도도 하락했다. 

결국 기업형 장기임대사업이 성공하려면 수익성 확보는 물론 정책 일관성 등이 뒷받침돼야 한다. 

정부가 이 같은 문제들을 해결하고 기업형 장기임대사업을 안착시킬 수 있을지 귀추가 주목된다.