참모 47% 강남·한강 집주인, '마귀론' 부메랑"양도세 중과, 조세 전가·매물 동결만 부를 것""동일 자산 다른 세율, 응능과세 원칙 위배 소지""주택 수 아닌 자산 가액 기준으로 전환해야"
  • ▲ 이재명 대통령이 5일 청와대에서 열린 수석보좌관회의에서 발언하고 있다. ⓒ뉴시스
    ▲ 이재명 대통령이 5일 청와대에서 열린 수석보좌관회의에서 발언하고 있다. ⓒ뉴시스
    이재명 대통령이 다주택자를 '마귀'에 비유하며 양도세 중과 유예를 5월 9일로 종료한다고 못 박았으나 이재명 정부의 국정 핵심 인사의 47%가 강남 3구·한강벨트에 주택을 보유하고 있다. 33%는 다주택자인 것으로 드러났다. 대통령이 선포한 도덕적 프레임이 자신의 참모진을 향한 부메랑이 되면서 정부의 정책적 일관성과 정체성 혼란에 대한 비판이 고조되고 있다.

    특히 대통령이 이른바 '다주택자 마귀론'까지 꺼내든 상황에서 정작 정책을 입안하고 집행하는 핵심 인사들이 부동산 핵심지의 주택을 고수하는 행보는 '정책 모순'이라는 지적을 피하기 어렵다.

    문제는 청와대와 정부 인사들의 다주택 처분 기준이 제각각이어서 정부가 제시하는 '정답'이 무엇인지조차 불분명하다는 점이다. 예컨대 강유정 청와대 대변인은 배우자 명의의 서울 서초구 반포동 아크로리버파크와 본인 명의의 경기 용인시 아파트 중에서 부모가 20여 년간 거주해 온 용인 아파트를 지난해 11월 내놓았다.

    반면 한성숙 중소벤처기업부 장관은 한 서울 송파구 잠실 아파트, 서울 종로구 삼청동 단독주택, 경기 양평군 단독주택, 서울 강남구 역삼동 오피스텔을 본인 명의로 보유하고 있다. 이중 양평군 단독주택과 역삼동 오피스텔은 매물로 내놨다. 나머지 2채 중 잠실동 아파트는 모친이 거주하고 있다는 이유로 매각 대상에 오르지 않았다.

    강 대변인은 부모 거주지인 용인 아파트를 처분함으로써 다주택자 타이틀에서 벗어나는 한편 '똘똘한 한 채'는 그대로 보유하게 됐다. 한 장관은 4채 중 2채를 내놓아 똑같이 총 물량의 절반을 매물로 내놓았으나 이 대통령이 강조한 탈(脫) 다주택자 프레임에서는 벗어날 수 없다.

    이러한 문제를 직시한 학계에서는 단순히 다주택자를 적대시하는 이분법적 접근보다는 현행 '주택 수' 기준의 과세 체계를 '전체 자산 가액' 기준으로 전환하고, 인구 감소 지역 등 지역별 특성도 고려해야 한다고 제언한다. 그래야 더 효과적으로 부동산 문제를 해결할 수 있다는 것이다.

    5일 정치권에 따르면 이 대통령은 지난 3일 국무회의에서 "버티면 언젠가는 집 거래를 하기 위해 풀어주겠지라고 믿는 가능성을 원천 봉쇄해야 한다"고 밝혔다. 같은 날 사회관계망서비스를 통해서는 "이번이 마지막 탈출 기회"라고 압박했다.

    일부 참모진이 '똑똑한 한 채'를 사수하며 제한적인 처분에 나서는 모양새를 취했지만, 정치권과 학계에서는 다주택자 양도세 중과를 징벌적 과세로 규정하며 그 실효성에 의문을 제기해 왔다.

    양도세 중과는 결국 세입자에게 세 부담을 떠넘기는 '조세 전가'를 부르고, 동시에 매물 동결에 따른 시장 왜곡만 심화시킬 수 있다는 것이다. 아울러 자산 총액이 같아도 주택 수에 따라 징벌적 세율을 부과하는 구조는 헌법상 응능과세 원칙과 충돌할 소지가 있다는 지적도 나온다.

    이창무 한양대 도시공학과 교수가 최근 발표한 '이재명 정부 초기 부동산시장 현황 및 정책 진단' 보고서에 따르면 취득세 12%, 양도세 75%, 종부세 5%에 달하는 현행 규제는 전 세계에서 유례를 찾기 힘든 수준이다.

    이 교수는 다주택 규제가 종합부동산세 강화에 따른 임대료 상승, 과도한 취득세로 인한 주택공급 저해, 양도세 중과로 인한 경기 침체, '똑똑한 한 채' 집중 현상 등 10가지 부작용을 가져올 수 있다고 경고했다.

    실제로 2023년 국토연구원 분석 결과 양도세 인상 충격은 2~3년의 시차를 두고 전세 가격 상승으로 이어지는 것으로 나타났다. 이는 보유세 부담 증가분이 임차인에게 전가되는 구조를 보여준다.

    이에 대해 국토연구원은 "양도세로 인한 시장왜곡 효과로 세율인상 시 과세 회피에 따른 거래량 감소(동결 효과), 장기 보유를 할 경우 처분 시점에 세금이 부과되기 때문에 발생하는 결집 효과가 발생한다"며 "시장 거래의 왜곡을 유도할 수 있다"고 분석했다.

    한국개발연구원(KDI)도 정책 신뢰도가 낮은 상황에서 발생하는 '동결 효과'가 향후 시장의 불확실성을 키울 것이라고 진단했다.

    KDI는 2024년 보고서에서 "양도세가 강화되기 전에 매매와 증여로 인한 주택 거래가 일시적으로 증가했으며, 시행된 이후에는 매매 거래가 위축됐다. 또한 2019년 강화된 양도세를 한시적으로 배제하자 유예기간 거래가 일시적으로 증가했다"며 "정책 신뢰도가 낮은 상황에서 동결효과가 발생했고, 이는 향후 정책 신뢰도를 낮출 것으로 보인다"고 전망했다.

    법조계에서도 다주택자 양도세 중과 조항의 헌법적 한계를 지적하고 있다.

    류지민 변호사는 2020년 논문을 통해 "세법규의 규제 목적과 수단이 과도해 제재의 성격이 극명하게 드러나고, 담세력을 전제로 하는 조세 본래의 취지와 기능이 퇴색할 정도라면 특정 납세 의무자를 표적으로 삼아 '벌(罰)'로서 무거운 세부담을 주는 당해 법규는 조세·행정규범의 헌법적 한계를 벗어난 입법으로 그 합리성도 인정되기 어렵다"며 "다주택자 양도세 중과 조항은 헌법에 어긋나는 주택 정책 입법"이라고 평가했다.

    일부 학자들은 납세 능력이 동일함에도 보유 형태에 따라 차별적으로 세 부담을 지우는 구조가 조세평등주의와 헌법상 응능과세 원칙 및 재산권 보장과 충돌할 소지가 있다고 지적한다.

    현행 소득세법 시행령상 조정대상지역 내 2주택자와 3주택 이상 보유자에게는 각각 기본세율에 20%p, 30%p를 가산하는 중과세율이 적용되는데, 이로 인해 자산 총액 10억 원 상당의 1주택자와 합산 가액 10억 원의 2주택자 사이에는 상당한 세 부담 격차가 발생한다.

    자산 가치에 따른 누진 과세를 실현함으로써 고가 1주택자와 다세대 저가 주택 보유자 간의 조세 형평성을 확보해야 한다는 제언도 나온다. 납세자의 실제 담세력을 반영하지 못하는 획일적 주택 수 기준이 조세평등주의를 위배하고 시장 왜곡을 심화시키고 있기 때문이다.

    2022년 국토연구원이 발표한 '다주택자 기준 인식' 설문조사 결과에 따르면 우리 국민의 48.3%는 '3주택 이상'을 보유해야 다주택자로 간주해야 한다고 응답했다.

    특히 응답자의 56.7%는 지역별 부동산 시장 상황에 따라 다주택자 기준을 유연하게 적용해야 한다는 견해를 보였다. 이는 인구 감소 지역이나 비수도권의 경우 2주택 보유자를 다주택 범주에서 제외해 지방 주택 시장의 고사를 막아야 한다는 '단계적 기준 조정'의 필요성을 뒷받침한다.