[기고] 임대사업자 미등록 시 세금 8배 부담

국토교통부에 따르면 2018년 12월 한 달 동안 1만4418명이 임대사업자로 신규 등록했고, 등록 임대주택은 3만6943채 증가한 것으로 조사됐다.

이로써 지난 1년 동안 총 40만7000명이 임대사업자로 등록했다.

임대사업자 등록 신청이 몰린 이유는 정부의 규제 때문이다.

정부는 지난달 임대등록시스템 자료 일제정비와 세제감면 시 임대료 증액 제한 및 의무임대기간 위반 제재 강화 등을 골자로 한 ‘등록 임대주택 관리 방안’을 발표했다.

결국 세금 혜택과 위반 제재를 피하기 위해선 임대사업자 등록이 필수란 얘기다.

우선 임대주택이란 ‘민간임대주택에 관한 특별법’에서 정의하는 "민간임대주택“을 말한다.

쉽게 말해, 임대 목적으로 제공하는 주택을 임대사업자가 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장에게 등록한 주택을 말하며, 전용면적이 85㎡ 이하이면서 상하수도 시설이 갖추어진 부엌, 화장실을 갖춘 오피스텔을 포함한다.

등록방법은 이전까지 취득일로부터 60일이내(장기임대의 경우 90일이내) 임대주택 관련 서류를 시·군·구청등 지자체를 방문하거나 인터넷으로 신청해 발급받은 임대사업자 등록증을 가지고 세무서에 가서 사업자 등록신청을 하면 됐다.

그러나 앞으로는 지자체 방문 신청시 ‘소득세법상’ 사업자등록신청서를 제출하면 지자체에서 관할 세무서에 송부하는 것으로 사업자 등록 신청까지 가능하게 된다.

또한 현재 주택을 보유하고 있거나 아직 완공되지 않아 실제 거주하고 있지 않은 주택이라도 분양권을 소유하고 있는 등 보유예정 주택인 경우 주택임대사업자로 등록이 가능하다.

주택임대사업자로 등록을 했어도 해당 주택에 관한 취득 및 보유시 그리고 처분시 각 시기별로 세금혜택을 받기 위한 요건이 다르므로 사전에 시기별, 세목별로 면밀히 검토해 볼 필요가 있다.

먼저 취득세의 경우 1호 이상인 경우 전용면적 60㎡ 이하여야 취득세가 면제된다.

단, 취득세가 200만원 초과 시 200만원까지는 전액 감면되고 200만원을 초과하는 취득세에 대해 85%감면 혜택이 주어지는데 이는 최초 분양 받은 공동주택 또는 주거용 오피스텔에 한정된다.

전용면적 60~85㎡인 경우 8년 이상의 장기임대로 등록한 20호부터 취득세 50% 감면혜택을 받을 수 있다.

이는 사업자 신고를 마친 후 다시 물건지 시,군,구청 주택과에 취득세 감면 신청을 해야 적용받을수 있으므로 유의하여햐 한다.

재산세의 경우 임대주택을 2호 이상 임대시 면적별로 차등을 두어 40㎡ 이하인 경우 재산세 전액이 면제되며 (재산세액 50만원 초과 시 85% 감면) 40~60㎡인 경우 4년 임대는 50% 감면, 8년 임대는 75% 감면된다.

60~85㎡인 경우 4년 임대는 25% 감면, 8년 임대는 50% 감면된다.

2019년부터는 8년 이상 장기임대하는 소형주택(40㎡ 이하)에 한해 1호만 임대하는 경우에도 재산세 감면 혜택이 부여되며. 다가구주택(모든 가구당 40㎡ 이하) 8년 이상 임대 시에도 재산세 감면 혜택을 부여한다.

종합소득세의 경우 2018년 전후로 세법이 달라졌다. 2018년까지 1세대가 2주택 이상 임대하고 임대수입금액(간주임대료 포함)이 연 2000만원 초과하는 경우와 고가주택 및 국외소재 주택에 대한 임대소득에 대하여만 과세했지만 2019년부터는 연 2000만원 이하인 소득도 분리과세하는 것으로 개정됐다.