• 상가투자시 가장 중요한 투자포인트는 안정적인 임대료 수입이다. 상가투자는 시세차익을 통한 투자금 회수보다 그동안 모은 종자돈을 기반으로 생활비나 노후대책 등을 위해 안정적이고 지속적인 임대료 수입을 원하는 경우가 대부분이다.

    이러한 상가 투자자들의 요구에 따라 선임대가 완료된 상가는 보다 투자 위험성이 적고 안정된 임대료를 확보한 상품으로 추천받아왔다. 상가 투자자 입장에서 은행 등 금융업과 다국적 프랜차이즈 패밀리 레스토랑 등으로 선임대가 완료된 상가는 매력적인 투차처로 다른 업종보다 안정적인 임대수익을 기대할 수 있어 투자자 선호도가 높았다.

    이와 관련해 상가뉴스레이다(www.sangganews.com) 선종필 대표는 “고유가와 국제 원자재가 폭등, 주택시장 침체로 전 세계적으로 경기 불황인 현시점에서는 그동안 안정적이라고 여겨졌던 국내외 유명프랜차이즈 선임대 완료 상가라도 장기간 꾸준한 임대수익을 보장받는다고 확신할 수 없는 현상이 생겨나고 있어 투자자의 인식전환이 필요하다”고 설명한다.

    가맹정보공개서를 검토해 브랜드 내실성 따져봐야

    미국 유명 레스토랑 체인 베니건스가 지난달 29일 결국 파산했다. 세계 최대 커피 체인점 스타벅스는 1차, 2차 구조조정을 통해 미국 내 600개 점포와 호주 84개 점포의 문을 닫기로 했다. 또 아웃백스테이크하우스 등 국내에서 영업 중인 유명 해외 외식업체들이 경영상 어려움을 겪는 현상이 해외발로 시작되고 있다.

    해외 본사의 영업 부진에 영향을 받은 한국 베니건스의 경우 독립경영으로 더욱 공격적 마케팅을 통해 난관 극복의지를 보이고 있고 스타벅스는 한국에서도 똑같이 구조조정을 통해 영업점이 폐쇄될 것이라고 속단할 수는 없다. 하지만 이러한 사례를 볼 때 우리나라 경제가 국제경제 흐름에 자유로울 수 없고 또 한국은행 및 IMF등 여러 경제기구가 내놓은 한국 및 세계 경기 전망이 당분간 희망적이지 못하기 때문에 앞선 외국의 경우를 결코 남의 일로 생각해서도 안 된다.

    따라서 앞으로 상가 투자자는 안정적 투자를 위해 유명프랜차이즈 선임대 완료상가에 대한 묻지마 투자가 아닌 선별적 투자 전략이 필요하다. 

    첫째, 프랜차이즈 지명도 보다는 지역적 수요에 무게

    앞서도 언급했지만 다국적 프랜차이즈 외식 산업이 경기 불황에 따라 어려움을 보이고 있다. 따라서 국내든 해외든 유명 프랜차이즈 외식업종이라고 안심할 수 없다. 더구나 이들 유명외식업체들은 경영상 문제를 차치하더라도 계약상 임대인이 불이익을 겪는 수도 있다.

    예를 들어 세계적으로 유명한 피자레스토랑의 Y 상권내 상가1,2층 임대계약서 내용을 살펴보면 계약기간 5년에 자동연장으로 매년 10%씩 임대료 인상조건으로 임대인이 유리한 것처럼 보이지만 특약사항으로 '상가주 동의없이 전대차가능'과 '본사의 불가피한 사정일 경우 임대차계약해지가능'이라는 조건이 붙어있다. 결국 본사 사정에 따라 언제든 계약해지가 될 수도 있다. 이는 워낙 인기있는 프랜차이즈에 따른 업체의 횡포지만 투자자 입장에서는 그동안의 선호도와 안정성에 대한 믿음 때문에 이를 수용하는 실정이다.

    선호도 높은 프랜차이즈 업종이면서 지역적 수요 기반도 두터운 업종이라면 좋겠지만 현재의 경제상황에서는 예전처럼 무턱대고 브랜드만 선호하기 보다는 지역적 수요에 좀 더 무게를 두는 편이 장기적으로 안정적 임대수익을 보장 받을 수 있다.

    둘째, 가맹거래 정보공개서 활용

    프랜차이즈 본사의 경영 내실을 확인해 볼 필요가 있는데 객관적 자료로는 가맹거래 정보공개서를 들 수 있다. 앞으로 가맹사업을 전개하는 프랜차이즈 관련 업체들은 정보공개서를 공개해야 하는데 이는 이름 뿐인 프랜차이즈 업체의 난립으로 많은 창업자들이 피해를 입어왔기 때문에 이를 예방하기 위한 안전조치 중 하나다. 상가투자자 입장에서는 구체적 내용까지 알 필요는 없지만 임차인이 속한 프랜차이즈가 최소한의 내실을 갖췄는지 정도를 판단해 볼 수 있는 객관적 자료다. 지난 8월4일 1차 등록 결과 서울 185개 업체, 지방 181개 업체가 정보공개서 등록을 마쳤고 14일 이후로는 가맹거래 홈페이지(http://franchise.ftc.go.kr) 를 통해 구체적 내용을 확인할 수 있다.

    상가뉴스레이다 선 대표는 “간단하게 홈페이지를 통해 정보공개서 확인만으로 내 상가에 입점한 프랜차이즈 업체 본사의 내실을 평가할 수 있다”며 “단순히 선임대가 완료된 프랜차이즈라고 생각하기 보다는 프랜차이즈 업종의 내실운영정보등을 파악해 임차업종의 브랜드 안정성을 살펴보는 노력이 필요하다”고 조언했다.