서대문 재개발 더디던 4곳 숨통 … 상가 의무 줄이고 용적률 정비

서대문구 가재울·북아현·아현·홍제와 강북구 미아사거리역 일대 등 개발이 더디던 재정비촉진지구 내 존치관리구역에 모처럼 숨통이 트이게 됐다.

용적률 기준이 통합 정비되고 준주거·상업지역의 비주거 의무 비율도 폐지되면서 재정비 사업에 속도가 붙을 전망이다.

서울시는 지난 24일 제2차 도시재정비위원회를 열고 재정비촉진지구 내 존치관리구역 5곳에 대한 재정비촉진계획 변경안을 수정가결했다고 25일 밝혔다. 대상지는 서대문구 가재울·북아현·아현·홍제와 강북구 미아사거리역 지구단위계획구역이다.

존치관리구역은 재정비촉진지구 안에서도 재정비촉진사업 지정 요건에 미달하거나 기존 시가지를 유지·관리할 필요가 있는 곳이다. 이번 정비는 그동안 개별 구역별로 진행되던 계획 변경을 서울시 차원의 가이드라인 아래 일괄 심의 방식으로 묶어 처리한 것이 특징이다.

시는 9개 자치구, 15개 존치관리구역 가운데 입안 절차를 마친 5곳을 먼저 정비했고 나머지 10곳도 순차적으로 변경한다는 계획이다.

핵심은 용적률 체계 손질이다. 구역마다 제각각 적용되던 기준을 통합하고 제한적으로 운영되던 상한용적률 완화 항목도 넓혔다. 

기준용적률은 조례용적률 수준으로 올리고 허용용적률은 스마트도시·탄소중립·디자인 혁신 등 공공성 항목을 도입할 경우 조례용적률의 최대 110%까지 적용할 수 있도록 했다. 상한용적률 완화 항목도 공개공지, 에너지효율등급, 녹색건축 등으로 확대했다.

그동안 의무적으로 확보해야 했던 비주거 용도 비율, 용적률의 10% 기준도 폐지하고 지역 여건에 따라 자율적으로 적용할 수 있게 했다. 다만 상업지역 내 주거복합건물은 도시계획 조례상 전체 연면적의 10%를 비주거로 확보해야 하는 기준이 유지된다.

제2·3종 일반주거지역의 소규모 건축물에 대해서는 3년간 한시적으로 용적률을 높일 수 있도록 한 도시계획 조례 개정 내용도 이번 계획에 반영됐다. 서울시는 이를 통해 민간 사업성을 높이고 재정비촉진지구 내 주거환경 개선과 공급 확대를 동시에 유도하겠다는 구상이다.

이번 조치는 지난해 3월부터 시행 중인 '재정비촉진사업 규제혁신'의 연장선에 있다. 서울시는 존치관리구역까지 제도 손질 범위를 넓혀 재정비촉진지구 전반의 활성화를 끌어내겠다는 방침이다.

최진석 서울시 주택실장은 "재정비촉진사업 규제혁신에 이어 이번 존치관리구역 일괄 정비를 통해 시민들이 체감할 수 있는 주거환경 개선 효과가 나타날 것으로 기대한다"고 말했다.