서울 재건축·재개발 57곳 걸림돌 풀렸다 … 분양 물량·사업성 ↑

사업성 부족으로 속도를 내지 못하던 서울 시내 재건축·재개발 사업 57곳이 다시 추진된다. 일반분양 물량이 늘어나면서 수익 구조가 개선된 데 따른 것이다.

서울시는 '사업성 보정계수' 제도 시행 1년간 이를 적용해 도시계획위원회 심의를 통과한 정비사업지가 총 57곳이라고 25일 밝혔다. 

강북권 30곳, 서남권 24곳이다. 상대적으로 분양수익 확보가 어려워 사업성이 낮았던 지역이 대부분이다.

사업성 보정계수는 지가, 기존 주택 규모, 과밀도 등을 반영해 허용용적률을 조정하는 제도다. 

분양수익이 낮은 지역의 용적률을 높여 일반분양 물량을 늘리고 이를 통해 조합원 분담금을 낮추는 구조다. 시는 2024년 9월 2030 도시·주거환경정비기본계획 개정을 통해 이 제도를 도입했다.

서울시에 따르면 보정계수가 적용된 57개 구역은 평균 47세대의 일반분양 물량이 증가한 것으로 집계됐다. 일반분양이 늘어나면 사업 수익이 개선돼 조합원 부담이 줄고 그만큼 사업 추진 가능성도 높아진다.

도봉구 방학신동아1단지 재건축은 보정계수 2.0을 적용받아 허용용적률 인센티브가 기존 20%에서 40%로 확대됐다. 이에 따라 분양 가능 가구수가 3671가구에서 3819가구로 148가구 늘어났다. 

조합원 1인당 추정 분담금은 약 3800만원 감소할 것으로 분석됐다. 다만 추정 분담금은 향후 사업 진행 과정에서 변동될 수 있다.

지난해 12월 지구단위계획 재정비를 마친 노원구 상계·중계·중계2 택지개발지구도 올해부터 재건축이 본격화될 것으로 예상된다. 해당 지역 단지들은 정비계획 수립 과정에서 보정계수를 적용받을 예정이다.

서울시는 올해 보정계수 산정의 기준이 되는 2025년 평균 공시지가를 재건축 ㎡당 804만 3979원, 재개발 ㎡당 630만 2982원으로 공고했다. 보정계수는 직전년도 평균 공시지가와 해당 구역 공시지가 비율을 기준으로 산출된다.