"집값이 단순히 투기 때문에 오르는 걸까요?"

우리나라는 주택 보급률이 100%를 초과했음에도 내 집 마련이 여전히 어렵다. 많은 대학생들은 이 같은 현실에 분노와 불안을 느끼면서도 정확한 원인과 해결방안에 대해서는 답을 내리지 못 하고 있다. 이들의 답답함과 궁금증을 풀어보기 위해 선진화홍보대사가 전문가를 찾아 나섰다.

우리나라는 2003년 주택보급률이 100%를 초과했음에도 불구하고, 여전히 높은 집값이 서민들의 내 집 마련을 위협하고 있다. 이러한 사회구조적 문제는 대학생들로 하여금 부조리한 현실에 대한 공분과 미래에 대한 염려와 불안을 키우고 있다.

그러나 대부분의 대학생들이 이와 같은 문제 상황이 발생한 진짜 원인은 무엇이며 그 해결방안은 무엇인지에 대한 정확한 답을 내리지 못하고 있다. 따라서 대학생들의 주택문제에 대한 의문점을 해소하고 더 나아가 이를 통해 미래에 우리나라의 주택정책이 보다 나은 방향으로 나아가게 하기 위해 트위터 팀이 나섰다. 인터뷰에 응해준 서울대학교 경제학과 이승훈 명예 교수는 우리나라 주택 문제를 단순하고도 명료하게 풀어냈다.

부동산 ’투기‘가 아닌 부동산 ‘투자‘

선진화 홍보대사(이하 <선>) 주택공급시스템은 크게 ‘투기 목적의 신규개발공급’과 ‘복지 차원의 사회주택 공급’의 두 가지 형태로 볼 수 있습니다. 우리나라의 주택 공급은 이 중 투기 목적의 신규개발공급’에 의하여 이루어지고 있는 것으로 보입니다. 왜 이런 현상이 나타나는 건지 궁금합니다.

이승훈 서울대 경제학과 명예교수(이하 <이>) 질문에 답하기 전에 먼저 ‘투기’라는 개념부터 다시 짚어볼 필요가 있습니다. 투기란 상당히 위험요소가 많은 도박과 같은 것입니다. ‘쪽박’ 찰 수도 있는 것이죠. 그런데 한국의 부동산은 투기일까요? 망한 사람이 없었으니깐 ‘부동산 투기’란 말 자체가 오도된 것입니다. 부동산 투자를 사회적으로 건강한 것이 아니라고 느꼈기 때문에 이를 폄하하고자 그렇게 이름 붙인 것이지요. 그러나 부동산에 투기한 것은 항상 투자였습니다. 아파트 산 사람치고 망한 사람이 없었으니까요.

부동산 투자불패의 근본적 원인은 ‘서민주택 내 놓으라’는 국민 여론

또한, 질문에서 이야기하는 ‘투기목적의 신규개발공급’이라는 개념은 별로 주택정책에 대한 건강한 접근이 아니에요. 이것은 아주 좌파적인 시각이라고 생각합니다. 아파트 가격이 폭등하고 서민들이 내 집 마련에 좌절을 겪는 이유는 주택공급이 투기목적이어서가 아닙니다. 오히려 여론이 대형 고급 주택 건설을 싫어하고 억제하고 있어서 지금까지의 주택 공급은 대형고급주택의 만성적 부족 사태를 불러왔습니다. 그런데 이처럼 국민들이 고급주택이 아니라 복지형 서민주택을 내놓으라고 요구하여 고급주택의 공급을 줄여놓았는데 그 사이에 고도성장은 국민들의 소득을 크게 늘렸습니다. 소득이 늘어난 국민들이 정작 집을 살 때는 고급주택을 찾아 고급주택의 수요가 폭발적으로 늘었습니다. 그래서 주택 값이 확 올라갔죠. 그런데도 지금까지 이렇게 생각안하고 복지차원 공급으로 옮겨야 한다는 식으로 몰아가는 것은 옳지 않습니다.

이해를 돕기 위해 여러분이 결혼해서 살 곳을 찾고 있다고 가정해봅시다. 처음에는 아마 임대주택에서 시작할 수도 있지만 그 다음 목표는 작은 내 집 마련일 것입니다. 그리고 점점 늘려가서 애가 생기면 교육환경이 좋은 집으로 갈 것입니다. 이게 서민이건 부자이건 우리나라 사람이 원하는 것입니다. 처음에 젊은 세대는 작은 집에 만족하지만 노력을 해서 돈을 벌면 아마 제일 먼저 집을 늘려갈 것입니다.

한국사회는 고도성장의 사회입니다. 나 때는 20대 때 못 사는 사람이 압도적으로 많았습니다. 그때 필요한 것은 서민을 위한 임대주택이었어요. 왜냐면 그때는 집이 있기만 하면 좋았거든요. 그런데 소득이 막 늘어갔습니다. 그래서 원룸에서 30평, 50평으로 늘려가길 원하게 되었죠. 한국 사람들은 19평집에 살 때에는 19평집을 달라고 했습니다. 그런데 소위 ‘맨션아파트’라 불리는 가스가 들어오는 큰 집이 지어지기 시작합니다. 그 때는 연탄불 쓰고 그랬기 때문에 사람들이 작은 주택을 만들어 달라 했습니다. 그러다 그 때 그 집을 지어달라던 사람들의 소득이 확 올라가서 완공 당시에는 작은 집이 필요하지 않게 되었어요. 사람들은 3~5년 전에는 ‘맨션아파트’를 짓지 말라해 놓고 완공이 되고나니 맨션아파트를 원하게 된 것이죠. 하지만 맨션아파트 수가 적어서 값이 올라가 결국 서민들은 좌절하게 됩니다.

결국 돈이 생기면 사람들은 고급 집을 삽니다. 그러면 백발백중 오릅니다. 그래서 사람들은 들어가 살기 위해서가 아니라 여윳돈을 벌 수단으로 고급아파트를 사게 됩니다. 우리나라의 아파트 투자 붐을 유발한 원인은 서민주택 내놓으라고 요구한 국민들에게 편승하여 고급주택의 공급이 적절하게 증가하지 않은 데 있습니다. 이로 인해 고급주택의 공급이 늘지 않아 고급주택 값이 올라가게 됩니다. 그런데도 고급주택을 지으려고 하면 욕을 하죠. 우리나라 주택공급이 투기목적의 고급주택에만 치중하여 고급주택의 공급이 충분히 늘어났다면 고급주택의 값이 올라가지 않았을 것입니다. 이게 경제학자로서 내가 보는 우리나라 주택공급 동향의 현실입니다.

또 이제는 고급주택 뿐 아니라 서울 도심지의 서민 주택의 값도 올라갑니다. 왜냐하면 투자꾼들이 앞으로 ‘재개발’ 될 것으로 예측하고 뛰어들었기 때문입니다. 이는 우리나라에 고급주택이 모자란다는 것을 알고 있다는 것입니다. 그러니깐 정부는 상당 규모의 서민 주택을 부셔서 고급주택을 만들어야 합니다. 이제 재개발로 인해 서민주택 가져도 돈을 벌게 되었는데, 이 역시 투기 보다는 투자입니다. 만일 우리나라 주택정책의 공익성을 생각해 볼 때, 서민주택에 살지도 않는 사람이 서민주택을 갖는다면 그게 불법일까요? 아닙니다.

서민들의 집값 폭등 원인도 고급주택 공급 부족

<선> 하지만 살지도 않을 서민 주택을 사는 것은 결과적으로 서민들의 집값을 올리기 때문에 불법은 아니라도 비도덕적인 일 같습니다. 아닌가요?

<이> 큰 틀에서 봤을 때 우리나라가 고도성장으로 인해 단 기간에 국민이 부자가 되어 고급주택에 대한 수요가 폭발적으로 늘었습니다. 만일 이 때 고급주택을 충분히 공급했다면 이게 투자대상이 되었을까요? 우리는 이것부터 봐야합니다. 부자를 위한 고급주택을 짓지 말자고 부추기는 것은 집값을 올려 자산을 늘리려는 투기꾼들의 방해 작전이 아닐까하는 생각마저 듭니다. 고급주택이 충분했다면 수도권의 서민 주택이 재개발될 이유도 없었을 테니 사실상 보다 근본적 문제는 공급 차원에 있는 것이죠.

또한 지금 주택 값이 오르는 지역이 제한 되어있습니다. 특히 강남 집값이 오르는데 강남에 서민을 위한 주택을 만들어 놓는 것은 멍청한 짓이라고 생각합니다. 나는 압구정에서는 생활비가 많이 들어서 살 생각을 못합니다. 내가 잠실에 사는데 이 역시 강남 버블 세븐의 두 번째 지역입니다. 주변 슈퍼에 가도 너무 비싸서 지출을 감당하기가 힘들어요. 그런데 거기에 왜 15평 아파트를 왜 의무적으로 짓게 합니까? 서민들은 그곳 생활비를 감당할 수 없을 거예요. 나중에는 아마 다 헐어서 고급주택이 들어서게 될 것입니다.

수도권만 봐도 강북 지역은 서민주택이 별로 안 비쌉니다. 우리는 강남과 비 강남을 구분할 필요가 있습니다. 사람들이 강남을 원하면 강남을 많이 만들어 주면 됩니다. 강북과 광진구도 다 강남을 만들어놓으면 됩니다. 서민이 꼭 비싼 강남에서 살 필요가 없습니다. 그리고 강남구가 많아지면 강남구 값이 어떻게 될 까요? 오히려 떨어지게 될 것입니다.

덧붙여, 가난한 사람이 꼭 압구정에 살아야 합니까? 그것은 ‘소셜믹스(Social Mix)’가 아닙니다. ‘소셜믹스’라고 하는 것은 전국이 동 단위로 같은 비율로 가난한 사람과 부자가 살게 하는 게 아니라고 봐요. 어디가면 가난한 사람이 살고 어디가면 부자가 살도록 하는 것, 이편이 오히려 낫다고 봅니다. 가난한 사람들과 부자들이 함께 모여 살면 오히려 가난한 사람들이 소외감을 느끼지 않겠습니까.

‘소셜믹스(Social Mix)’란  무엇인가?

<선> 그러나 교수님, 어울리는 사람들의 사회 경제적 지위가 나중에 그 사람의 사회적 지위를 예측할 수 있는 기제가 된다고 생각합니다. 따라서 견딜 수만 있다면 가난한 사람들도 부자 동네 안에 있는 것도 좋을 것 같은데요.

<이> 그런데 ‘그렇게 오는 사람을 도와주자’라고 하는 것은 사회주의입니다.

<선> 저희가 살던 동네를 벗어나 사회에 나오면 다양한 배경에서 자란 친구들을 만날 수 있는데, 다양한 사람들과 어울리는 것은 사회에 대한 안목을 높여주는 것 같습니다. 이러한 측면에서 볼 때 여러 배경을 가진 사람들이 섞여 살 수 있는 기회를 주는 것이 필요하다고 생각하는데 어떻게 보시는지요?

<이> 그런데 가난한 사람이 부자 동내에서 살면 돈이 엄청나게 많이 듭니다. 같은 동네에서 살아보는 것보다 더 중요한 기회는 많습니다. 예를 들어 당신은 못 살지만 당신 아들, 딸들이 더 좋은 데 살 수 있는 기회를 주겠다고 하는 것이 좋아요. 장학금이나 유학 기회를 제공해 주는 것과 같은 기회 말입니다. 하지만 역시 주거를 스스로 마련할 수 없는 사람이라면 도와줘야합니다. 그런데 꼭 압구정에 살게 할 필요는 없다고 생각합니다.

내가 생각하는 ‘소셜믹스’의 개념은 이렇습니다. 현재 사람들의 소득수준이나 취향의 차이가 있잖아요. 그런데 그 차이를 가지고도 불편함을 느끼지 않는 것이 ‘소셜믹스’입니다. 그 차이가 나는 사람들의 비율을 비슷하게 만들어 섞어 놓는 것이 ‘소셜믹스’라고 생각하지 않습니다.

‘분양가상한제‘를 폐지해야 집값이 떨어진다?!

<선> ‘분양가상한제’ 폐지를 놓고 찬반 의견이 팽팽합니다. 상한제 폐지가 시장원리를 존중하는 것인지 공급자의 횡포를 방관하는 것인지를 놓고 첨예한 의견대립이 있는데, 교수님의 생각은 어떠신지 궁금합니다.

<이> 폐지해야 합니다. 그동안 왜 분양가 상한제를 했습니까? 분양가 상한제는 아파트가 5억이라고 치면 새로 지어서 분양을 할 때 5억으로 하지 말고 낮게 2억으로 하는 것입니다. 물론 극적으로. 추첨으로 인해서 분양자를 뽑게 됩니다. 당첨된 사람은 기분 좋을 겁니다. 왜냐하면 옆에서 5억에 팔라는 사람이 생기기 때문입니다. 그렇다면 애초부터 5억을 분양가로 하는 것이 뭐가 나쁠까요? 건설업자가 폭리를 취해서요? 그런데 아파트 건설업자는 고생이라도 했지, 당첨된 사람은 한 일이 뭐가 있습니까? 그 사람은 아무 노력 없이 3억을 가져갑니다. 이것은 온당하지 않습니다. 분양가상한제가 지속되면 공급은 계속 부족하게 됩니다. 

<선> 하지만 저희가 생각하기엔 분양가 상한제가 있으면 2억 원을 가진 사람이 아파트를 가질 기회라도 있지만 폐지되면 기회조차 못 갖게 될 것이라고 생각합니다. 이에 대해서 어떻게 생각하시는지요?

<이> 분양가 상한제를 폐지한다면 아파트 건설이 대박이 나겠지요. 왜냐면 분양가 상한제 2억 원으로 해도 짓는다는 것은 많이 남는다는 것이기 때문입니다. 그런데 5억 원에 팔게 되면 3억 원이나 더 갖게 되니 아파트 짓는 사람들이 많아질 것입니다. 너도 나도 아파트 건설에 나서면 공급이 크게 늘어나고 아파트 가격은 하락할 수밖에 없습니다. 그 때 비로소 공급이 늘어나서 아파트 분양가가 2억 원이 될 수 있겠죠. 우리들은 아파트가 몹시 부족할 때에 살고 있는 것입니다. 그렇다면 인위적으로 분양가만 낮게 잡아둘 것이냐 아니면 보다 많은 아파트 공급을 통해 자연스럽게 집값이 떨어지게 할 것이냐에 대한 선택을 해야 합니다. 후자가 건강한 거죠. 전자는 결국 영원히 문제를 해결하지 못하게 하는 방안이기 때문입니다. 왜냐면 아파트 건설업 원가가 1억 8천만 원이라면 점점 사람들이 아파트 건설을 안 할 것입니다. 그래서 아파트 공급이 안 늘어난단 말이죠. 따라서 상한제가 존재하면 우리나라 사람들은 계속 로또와 같이 당첨되기만을 기다리고 있어야 한다는 것이죠.

주택 정책과 주거 복지 정택을 분리하자

<선> 정권 교체 시기마다 각 정권은 자기 정권의 성과를 홍보하는 차원에서 새로운 임대주택에 관한 정책을 내놓고 있습니다. 그러나 이것이 실질적 주택 문제해결보다는 단기적 경기 조절 수단 또는 정권의 업적 쌓기 수단으로 사용되다 보니 장기적으로 주거를 보장해줄 임대주택이 공급되기는 어려운 실정입니다. 정권 교체와 관계없이 사회적 약자를 위한 영구임대주택의 보장은 필요하다고 생각하는데 이를 어떻게 실현할 수 있을까요?

<이> 영구임대 주택에 대해선 잘 모르겠지만 나는 이런 사회적 약자를 위한 영구임대주택은 주택정책의 문제가 아닌 복지차원의 문제라고 생각합니다. 또한 영구주택이 전체 비율에서 얼마나 될까요? 아마 1%보다 낮을 것 같습니다. 즉 이는 주택정책과는 상관이 없다고 생각합니다. 

<선> 그렇다면 교수님께서는 주택정책과 주거복지 정책을 분리하여 이원적으로 운영해야 한다고 보시는 것입니까? 

<이> 난 모든 분야에서 시장차원과 복지차원이 필요하다고 생각합니다. 그런데 복지가 먼저라면 본말이 전도된 것이죠. 사회에서 복지 혜택을 보는 사람이 얼마나 된다고 생각합니까? 아마 10~20%일 것입니다. 그런데 이런 10~20% 때문에 우리나라 경제가 복지를 첫 번째 우선순위로 두고 좌지우지 될 필요가 없다고 생각합니다. 물론 이를 외면해서는 안 되죠. 그러나 복지가 주(主)라고 생각하는 것은 잘못된 것입니다. 왜냐면 복지가 시장을 압도하면 복지를 유지할 곳간이 무너지게 되기 때문입니다.  

뜨거운 감자, 종합부동산세의 허와 실

<선> 우리나라는 2003년 주택 보급률이 100%를 넘어섰는데, 당시 그럼에도 불구하고 집값이 계속 오르자 노무현 정부는 그 원인을 ‘부동산 투기’로 간주하고 종합부동산세를 제정하고 양도소득세를 증가시키는 등 ‘투기꾼 때려잡기’ 정책을 편 바 있습니다. 이러한 정책은 분명 타당한 측면이 많지만 규제가 획일적이라는 점에서 반대도 심했는데요. 교수님께서 바라보시는 성과와 한계를 여쭙고 싶습니다.

<이> 내가 직접 당해서 압니다. 서울대학교 정교수 정년퇴임을 했을 때 세금을 제한 월급이 700만원이었어요. 잠실에 있는 내 아파트가 49.5평이고, 13억 원으로 호가되었습니다. 분양받을 때는 6,050만 원에 샀습니다. 27년 만에 13억 원으로 오른 것이죠. 즉 20배가 넘게 올랐습니다.

그런데 종부세가 나온 것을 보니 1,200만 원이 나왔습니다. 월급보다 많이 내라는 것이죠. 그래서 저축을 깨서 냈습니다. 집값이 높은 버블세븐(Bubble Seven) 지역에는 못 견딜 정도로 세금을 내게 해서 못 견디고 집을 팔도록 함으로써 공급을 늘리려는 것이죠. 그런데 그렇게 했을 때의 결과, 아파트 총량은 그대로입니다. 매물만이 느는 것이죠. 따라서 올바른 해결방안이 아닙니다.  

<선> 교수님은 집이 한 채이신데 갑자기 집값이 오름으로 인해 세금폭탄을 맞으셔서 억울하셨을 수도 있지만 한 사람이 여러 채 집을 가지고 있는 경우에는 종합 부동산세가 의미가 있지 않을까요? 집을 여러 채 소유한 사람에게 누진세율을 적용하면, 직접 살 집만 소유하도록 유도함으로써 1인 1주택 시대로 나아갈 수 있지 않을까요?

<이> 한 사람이 여러 채를 가지고 있는 경우라 하더라도 종합부동산세는 적절하지 않습니다. 집을 여러 채 가지고 있는 사람은 누구일까요? 임대업자들이 있습니다. 임대업자들이 사라지면 형편이 어려워 임대주택에서 살아야 하는 서민들은 어디서 살아야 하죠? 종합부동산세는 시장 원리를 훼손할 뿐만 아니라 현실적으로 그 정책이 추구하고자 했던 바를 이루지도 못 하는 정책이었어요.

트위터팀은 이승훈 교수와의 인터뷰를 통해 이제껏 정치적 이슈로서만 접해온 우리나라 주택정책의 문제를 경제학적 관점에서 바라볼 기회를 얻을 수 있었다. 먼저, 집값이 폭등하고 내 집 마련이 어려워진 이유가 단순히 부동산 투기꾼들 때문이 아니라 기본적으로 고급주택의 공급 부족에 있었다는 지적은 신선한 충격을 가져다주었다.

또한 경제적 형편을 고려하지 않고 부자와 가난한 사람을 함께 살도록 만드는 것이 진정한 ‘소셜믹스’ 정책일 수 없다는 지적은 ‘소셜믹스’의 의미에 대하여 다시 생각해보게 해주었다. 분양가상한제와 종합부동산세는 공통적으로 주택 공급이 부족해서 생긴 문제를 다른 방법으로 규제하려 하면서 시장의 원리를 훼손하는 실수를 범하고 있었다.
 
또한 이승훈 교수는 주택정책의 문제를 넘어서, 대학생들이 한 가지 진영논리에 일찍부터 구속되지 않고 이쪽과 저쪽의 의견을 고루 듣고 진실을 분별할 수 있도록 생각하는 힘을 길러야 한다는 것을 가르쳐주었다. 주택정책의 문제를 통해 객관적이고 타당한 근거에 기초해야 하는 국가 정책이 얼마나 정치적 여론몰이에 좌우되는가를 느낄 수 있었기 때문이다. 대학생으로서 우리나라가 더 나은 사회로 발전하도록 하기 위해서는 스스로가 정치적 선동에 휘말리는 것을 경계하고, 양쪽 정치적 입장의 말을 모두 듣고 비판적으로 고민하는 태도를 길러야 할 것이다.

선진화홍보대사 김진희, 김혜선, 명화연, 정준호, 지신정