• 정부의 주택정책을 보면 한심하기 짝이 없다. 기본을 모르고 있기 때문이다. 제발 정책분석 공부 좀 하기 바란다.

    오늘 발표한 정부의 부동산 대책을 보면, 공급확대 및 분양가인하에 초점이 맞춰져있다. 그러나 이 정책은 이미 실패한 것으로 판명이 난 것들이다. 노태우 정부 시절 주택 200만호 공급 목표 아래 엄청남 물량공세를 퍼부었지만 주택문제는 해결되지 않았다. 이번 판교 신도시 분양에서는 분양가가 천정부지로 솟아도 청약자는 산사태처럼 몰려들었다. 이렇다면 주택정책의 본질은 공급량이나 분양가가 아니란 것이 분명하지 않은가?

    한국의 주택정책의 근본적 문제는 비합리적 선분양정책에 기인한다. 보다 더 근본적 문제는 분양가와 시가의 차이에 있다. 분양가와 시가의 차이에 의해 얻게 되는 시세차익이 바로 주택문제의 주된 원인인 것이다. 따라서 주택청약에 몰려드는 사람들은 집이 필요해서가 아니라 돈을 벌 기회를 찾아 몰려드는 것이다. 아무리 주택공급이 많아도, 아무리 분양가가 높아도 또는 낮아도, 이 시세차익을 노린 투기적 주택수요는 끝이 없다.

    오죽하면 판교로또라고 했을까? 당첨만 되면 일확천금을 벌 수 있다는 기대로 너도나도 분양에 몰리는 것이다. 따라서 주택정책의 핵심은 이 시세차익을 없애는 것이다. 시세차익을 없애지 않고는 그 어떤 방법을 써도 문제는 해결되지 않는다.

    이 문제를 나는 이렇게 비유한다. 닭의 목을 비틀어 놓고 온갖 수의사들이 다 모여 어떻게 하면 그 닭을 제대로 걷게 만들 것인지 궁리하는 것과 같다고. 닭의 목을 비틀어놓고 아무리 묘한 방법을 다 동원한다고 하여도 그 닭은 바로 걸을 수 없다. 닭의 목을 바로 하면 문제는 당장 해결된다. 이 쉬운 해결책을 우리 모두 외면하고 있다.

    닭의 목을 비튼 것이 바로 비합리적 선분양정책이다. 이것을 후분양으로 바꾸어야 한다. 그리고 분양이 아니라 주택판매로 제도를 바꾸어야 한다. 건설업체가 주택을 짓고, 소비자가 그 주택을 구경하고, 그리고 주택매매계약을 하다. 이것이 정도다. 계약가격이 곧 시가이니 시세차익이 없게 되는 것이다. 후분양을 하더라도 당첨제도를 사용하면 문제가 해소되지 않는다. 차라리 각 주택마다 경매방법을 통해 매매하는 것이 좋다. 어떻게 하든 시세차익을 소비자가 챙길 수 없게 만들면 주택문제는 해결된다.

    아무리 주택공급량을 늘여도, 그리고 아무리 주택 분양가를 낮추어도 가난한 서민은 그 주택분양로또에 참가하지 못한다. 언제나 돈이 있는 사람들이 돈버는 기회로 주택분양을 이용하게 마련이다. 그러니 주택을 분양받아 돈벌 기회를 제거하는 것이 부동산, 특히 주택문제를 해결하는 핵심이다.

    따라서 33평 아파트의 시가가 100억을 하든 또는 10억을 하든 또는 1억을 하든 정부가 간섭할 이유가 없다. 그 아파트를 100억에 사는 사람은 그 아파트가 100억의 가치가 있기 때문에 구입하는 것이지 그 아파트를 구입해서 단돈 1000만원이라도 벌기 위해 구입하는 것이 아니다. 따라서 투기적 수요가 없을 것이며 따라서 꼭 주택이 필요한 사람이 합당한 가격을 주고 주택을 구입하게 될 것이다. 이것이 바로 시장원리다. 비록 33평이 100억에 팔리더라도 그 가격에 대해 왈가왈부할 필요가 없다. 그 가격이 바로 구입자가 판단한 그 주택의 가치이기 때문이다. 따라서 시세차익은 전혀 없다.

    다른 모든 부차적인 정책은 이 기조위에서 조정하면 된다. 그리고 정부는 오직 주택분양시장에서 일확천금의 기회에 참가할 여유조차 없는 서민들의 주택문제을 해결하는데만 주력하면 된다. 돈있는 사람들의 돈벌기회를 공평하게 관리하겠다고 정부가 괜히 나설 이유가 없다. 돈있는 사람은 시장원리에 따라 주택시장에서 자동차나 미술품을 구입하듯이 주택을 구입하면 된다. 모르면 공부 좀 해라, 이 바보들아!

    <객원 칼럼니스트의 칼럼은 뉴데일리의 편집방향과 다를 수 있습니다>