2010년 부동산 상품별 전망

2010년 새해가 밝았다. 아파트 규제는 늘어나는 반면 오피스텔, 도시형생활주택 등 아파트를 대체할 준주택에 대한 정부 지원이 늘어날 전망이다. 여기에 2010년 말까지 예정된 토지 보상금 규모가 40조 원을 넘어설 것으로 보여 그 향배가 주목된다.

그렇다면 올해는 어떤 종목이 부동산시장에 활기를 불어넣을 수 있을까. 유망 투자처를 찾는 것이 알토란 같은 종자돈을 투자하는 실수요자나 차익실현을 위한 투자자에게 가장 중요한 일이 아닐 수 없다. 부동산정보업체 부동산뱅크의 도움으로 2010년 종목별 전망을 점쳐본다.

1)아파트-흐림

2010년 아파트 시장은 전망이 그리 밝지만은 않다. DTI규제로 자금융통이 어려워진 데다 집값도 이미 2007년 최고점 수준으로 오른 상태이기 때문이다. 이는 실수요자 주택 구매력 저하로 이어져 매수세가 크게 위축되고 부동산 시장이 장기간 침체에 빠질 가능성이 높아 보인다.

지역별로는 서울 강남권과 그 밖 버블지역의 중대형 아파트는 정부의 돈줄 죄기와 가격상승 등으로 인해 불황에 빠질 공산이 크다. 이에 반해 주택구입 문턱이 낮은 서울 강북권이나 수도권 외곽 중소형 아파트는 자금여력이 부족한 실수요자를 중심으로 거래가 꾸준할 것으로 보인다. 실제 2008년 참여정부가 주택담보대출 제한, 양도세, 보유세 강화 등을 시행하면서 강북권 중소형 아파트로 수요가 몰려 집값이 급등한 적이 있다. 2010년에도 DTI규제 등이 계속 시행될 경우 강북권 중소형 아파트가 강세를 이어갈 가능성이 높다.

2)재건축-흐림

2009년은 재건축을 위한 한 해였다. 그러나 2010년에는 이 같은 호황을 누리기에는 무리가 있다. 이미 가격이 고점 상태라서 개발 후 투자수익이 많이 줄어든 데다 DTI규제 후 투자수요 진입이 어려워졌기 때문이다. 특히 강남권 재건축은 투자가치가 어느 정도 보장되는 저층 재건축을 제외하면 매수세가 위축될 가능성이 있다. 다만 지방선거 등이 변수로 작용할 수 있는 데다 사업단계가 빠르거나 개발호재 중심에 놓인 재건축 단지는 반짝 상승할 수도 있다는 것을 염두에 둬야 한다.

3)분양-다소 맑음

2010년에도 분양시장은 활기를 띨 전망이다. 분양시장은 DTI규제에서 자유로운데다 광교 송도 별내 보금자리 등 유망지역 내 분양이 많기 때문이다. 다만 2009년과 같이 지역간 양극화 현상이 강할 것으로 보인다. 

올해 주목해야 할 곳은 보금자리 2차 분양이다. 이곳은 분양가가 저렴한 데다 입지여건도 탁월해 청약저축이 있는 실수요자 경쟁이 치열할 것으로 보인다. 또 광교 송도 별내 등 2기 신도시라 불리는 인기지역도 높은 관심을 받을 전망이다. 반면, 수도권 외곽 지역이나 입지여건이 떨어지는 곳은 청약자의 외면을 받을 공산이 크다. 금융위기 이후 서울이나 서울과 가까운 지역 내 아파트 투자가 안정적이란 인식이 강해지면서 올해도 비인기지역 분양시장은 인기지역과 희비가 엇갈릴 것으로 보인다.

지방 분양시장도 지난 수년간 이어진 공급과잉에 따른 시장 침체를 면하기는 어려울 전망이다. 아직 미분양 물량이 많은 데다 양도세 혜택 기간도 2월 11일까지로 한정돼 있어 공급과잉이 단기간 내 해소되기엔 무리가 있다.

4)재개발-맑음

재개발 시장은 2010년에 강세를 이어갈 것으로 보인다. 정부가 용적률, 토지거래허가구역 기준 등의 규제를 완화한 데다 DTI규제 미적용 등으로 인해 실수요자 접근이 쉬워졌기 때문. 또 기존아파트 시장 가격이 많이 올라있는 상태에서 비교적 저렴한 재개발 지분은 실수요자가 많은 관심을 보일 것으로 보인다. 서울 뉴타운이나 한강변 재개발 등은 투자가치가 높은 곳으로 수요자가 많이 몰려들 것으로 보인다. 규제 완화로 무주택여건이나 실거주 등의 문제가 없어짐에 따라 가격이 비교적 저렴한 대형지분 거래가 활발해 질 것으로 보인다.

하지만 뉴타운, 도촉지구 지정 등은 사업 초기단계에서도 지분시세가 크게 치솟아 단기차익 실현이 어렵다. 이로 인해 사업이 장기화 하거나, 규모가 작은 재개발 구역은 투자자로부터 외면받을 가능성이 크다. 또 분양가상한제 도입에 따른 사업성 저하도 재개발 지분 투자 메리트를 지속적으로 떨어뜨리는 요인이 될 것이다. 그러나 아파트, 재건축 시장의 집값이 급등하면서 투자매력이 크게 감소한 데다 대출규제 등으로 수요자 진입이 어려워진 반면, 재개발은 규제로부터 자유롭고 초기투자금도 적게 들어 틈새 투자처를 찾는 유입은 늘어날 것으로 보인다.

5)토지-맑음

2010년 토지시장은 뭉칫돈 유입이 많아질 것으로 보인다. 또 정부 규제로 아파트 시장 진입이 어려워지고 집값 상승으로 인해 투자가치가 많이 하락하면서 수요자가 수익형 부동산으로 눈을 돌릴 가능성이 높아졌기 때문이다. 올해는 4대강 사업 보상비가 풀리면서 주변지역 대토 수요가 재유입될 가능성이 높고 수도권에서는 김포 별내 보금자리 등 대형택지가 속속 들어서고 있어 이들 주변 토지시장이 신블루오션으로 떠오를 전망이다.

장기적인 투자로 묻어두는 토지의 특성상 단기간 시세차익을 보지 못하더라도 신도시 주변, 신설 도로 인근 등 앞으로 유망할 틈새 투자처를 찾는 투자자로 2010년 토지시장은 강보합세를 이어갈 것으로 점쳐진다.

6)수익형 부동산-맑음

[상가]

■ 상가 - 분양중인 상가의 경우 선임대, 분양예정 상가의 경우 선점효과를 노려야

상가시장은 경기에 민감한 상품이다. 경기 지표가 개선되고 경기회복에 기대감이 있다는 점은 상가시장에 커다란 위안이 되고 있다. 판교 및 청라 등 인기 지역 상가가 속속 분양에 나서고 있으며 부산 해운대 센텀시티, 서울 영등포 타임스퀘어 등 대규모 복합단지가 잇달아 성공적인 오픈을 함에 따라 신개념 복합상가가 선을 보일 예정이다.

상가투자에서 주목해야 할 점은 안정적 임대수요와 유동인구 확보라고 할 수 있다. 따라서 이들을 충족할 지역을 선택해야 하는데 그 기준은 상주인구를 기본으로 한 유입인구를 확보할수 있는 집객요소를 갖췄는지를 철저하게 따져야 한다. 현재 분양 중인 상가는 임대가 확정된 상가를, 분양 예정 상가는 입지가 좋은 상가를 선점하는 것이 관건이다. 2010년 눈여겨볼 지역은 판교 청라 등 유망 택지지구, 여의도 노량진 당산 등 서울지하철 9호선 개통지역, 신분당선 개통지, 경전철 개통지 등이다.

[오피스텔]

■ 오피스텔 - 공급부족, 수요증가로 안정적인 임대수익률 기대

국토해양부가 작년 12월 30일 내놓은 2010년도 주택부문 업무계획 중 가장 눈에 띄는 게 '준주택'(가칭)이다. 준주택이란 오피스텔을 비롯한 고시원 실버주택 노인복지주택 등으로 주택으로 분류되지 않으면서 사실상 주거기능을 하는 건축물을 통칭하는 개념이다. 이들 준주택을 지을 때 안전 · 피난 · 소음기준 등만 충족하면 국민주택기금 지원, 용적률 완화 등 인센티브를 주겠다는 게 정부 구상이다. 준주택은 분양가 상한제도가 적용되지 않고 청약통장 가입, 입주자모집공고(공개분양), 지역우선공급 등 각종 청약 규제 적용 대상에서도 제외된다.

오피스텔은 바닥난방 허용 대상(현행 전용 85㎡ 이하)을 확대하는 방안도 검토할 방침이다. 직주근접이 가능한 도심 주택공급을 늘리고 1~2인 가구 및 고령화 등에 대비하기 위해서다. 준주택을 신축할 때 인허가는 지금처럼 건축법을 따른다. 따라서 앞으로도 오피스텔은 건축물 대장에 업무시설로 등재된다. 고시원은 연면적 1000㎡ 이하는 근린생활시설, 1000㎡ 초과는 숙박시설, 노인복지주택은 노유자 시설로 각각 분류된다. 

오피스텔 등 준주택은 앞으로도 보유 주택 수에 포함되지 않아 양도세 등 다주택자에게 중과되는 세금 부담을 피할 수 있을 것으로 보인다. 이렇게 되면 오피스텔이나 고시원 등 준주택을 매입해 세를 놓는 임대사업이 활발해질 가능성도 크다. 이러한 오피스텔에 대한 정부의 전폭적 정책지원에다 희소성으로 인해 위치가 좋고 역세권 등 임대수요가 많은 지역의 오피스텔 거래가 활발하다. 금리 상승 국면에서 임대수익형 상품투자가 무슨 의미가 있느냐고 하겠지만 대출로 구입시 금리상승 분 만큼 임대료에 전가할 수 있어 투자 시 금리 상승에 대한 부담이 적다.

편리한 주거공간을 선호하는 경향으로 단독, 다가구 원룸 수요보다 오피스텔 수요가 늘어나 임대료가 계속 상승 추세다. 오피스텔 공급물량이 크게 증가하지 않는 한 당분간 임대료 추가 인상이 이어질 것으로 보인다. 특히 역세권 주변 시설 개통 예정인 신흥 역세권 주변 소형오피스텔은 매물 부족 현상이 나타나며 시세 및 임대료 상승이 이어질 수 있다.

오피스텔은 철저히 임대를 목적으로 한 수익형 부동산이기 때문에 아파트와 비교해 양도차익이 크지 않고 취,등록세 등 거래비용을 빼면 투자상품으로는 적당하지 않다. 안정적 임대수익을 겨냥해 접근하는 것이 좋다. 2010년 눈여겨볼 지역으로는 서울 종로 을지로 등 도심지역, 신촌 신림동 등 대학가, 역삼동 논현동 등 강남권, 신분당선 개통지, 경전철 개통지 등 이다.

[도시형 생활주택]

■ 도시형 생활주택 - 분양후 임대시 연 7~8%, 토지 직접 개발시 연 7~10%대 가능

도시형생활주택은 트렌드에 맞는 재테크용 수익사업으로 떠오르고 있다. 늘어나는 1~2인 가구 수요를 흡수하기 위해 정부와 지방자치단체가 도시형생활주택 공급을 적극 권장하고 있다. 도심 소형주택 투자수익이 대폭 개선되자 규제 완화 틈새를 활용해 소형주택을 지어 임대하려는 투자자 관심이 높아지고 있다.

도시형생활주택은 1가구당 주거전용면적 85㎡ 이하로 도시지역에 건설하는 20~150가구 미만 공동주택을 말한다. 유형에 따라 단지형다세대, 원룸형, 기숙사형 주택 세가지로 분류된다. 단지형다세대는 전용면적 85㎡ 이하, 방 2개 이상, 원룸형은 전용면적 12~30㎡ 규모의 욕실을 제외한 1개 방으로 이뤄진다. 기숙사형은 주거전용면적 7~20㎡의 1개 방으로 취사, 세탁소, 휴게실을 공동 사용하는 형태다.

투자유형은 크게 두 가지로 나눌 수 있다. 건설회사가 짓는 생활주택을 분양받아 임대하는 것과 본인이 직접 주택을 지어 임대하는 것이다. 개인이 분양후 임대를 놓을 경우 연 7~8% 임대수익을, 토지를 직접 개발하는 경우 연 7~10%대 수익을 각각 낼 수 있어 투자가치가 높다. 오피스텔이나 소형아파트에 살기에 수입이 부족하고 고시원에 살기에는 수입이 많은 특정 계층이 주요 타깃인 틈새시장을 공략하는 것이 유리할 수 있다.