매매 막히자 전세로 몰려 … 실수요자만 커진 주거 부담전세는 줄고 월세는 늘고 … 사라지는 세입자 선택지집값 잡겠다더니 전세난민 … 임차시장으로 번진 규제 비용
  • ▲ 사진은 서울 강남구 부동산 중개업소에 붙은 매매·전세·월세 매물 안내문 모습.ⓒ연합뉴스
    ▲ 사진은 서울 강남구 부동산 중개업소에 붙은 매매·전세·월세 매물 안내문 모습.ⓒ연합뉴스

    정부의 부동산 대책이 매매시장뿐 아니라 전세시장까지 흔들고 있다. 집값을 잡겠다며 대출 규제와 세 부담을 강화했지만, 정작 매매시장 밖으로 밀려난 실수요가 전세시장에 머물면서 임대차 불안이 커지는 모습이다. 집을 사는 출구는 좁혔는데 전세라는 대피소마저 빠르게 줄어들고 있다.

    대출 규제가 강화됐다고 해서 집이 필요한 사람들까지 사라지는 것은 아니다. 집을 사려던 실수요자는 매수를 미루고 전세시장에 남는다. 최근 시장에서는 매매를 고민하던 수요자들이 자금 계획을 다시 짜며 전세 계약을 연장하거나 임대차 시장으로 발길을 돌리는 사례가 적지 않게 나타난다.

    문제는 전세시장도 더 이상 넉넉하지 않다는 점이다. 전셋값이 오르면서 기존 세입자는 이사를 미루고 재계약을 택한다. 다른 집으로 옮기려면 더 많은 보증금을 마련해야 하는 데다 전세대출 이자 부담까지 커졌기 때문이다. 계약 만기를 앞두고도 이사를 포기한 채 기존 집에 남는 사례가 늘면서 시장에 새로 나오는 전세 물건도 줄어들고 있다.

    실제 현장에서는 원하는 조건의 전세 매물을 찾지 못해 여러 지역을 오가며 집을 알아보는 수요자들도 쉽게 찾아볼 수 있다. 전세를 구하려는 사람은 늘어나는데 선택지는 줄어드는 모습이다. 전세 물건 부족이 가격 상승을 부르고, 오른 전셋값이 다시 이동 수요를 묶어두는 흐름이 반복되고 있다.

    집주인의 계산도 달라졌다. 고금리와 보유세 부담, 집값 불확실성이 겹치면서 전세보다 월세나 반전세를 선호하는 흐름이 강해지고 있다. 목돈을 한 번에 받는 전세보다 매달 현금 흐름이 생기는 월세가 낫다는 판단이다.

    부동산업계 한 관계자는 "최근에는 전세로 내놓으려던 물건이 반전세나 월세로 전환되는 경우가 이전보다 많아졌다"며 "집주인 입장에서는 안정적인 현금 흐름을 선호하는 분위기"라고 말했다.

    결국 집을 사지 못한 사람은 전세를 찾고, 집주인은 전세를 거둬들이고 있다. 집을 구하려는 사람은 늘어나는데 정작 시장에 나오는 전세 물건은 줄어드는 구조다. 매매시장 문턱은 높아졌지만 전세시장 경쟁은 더욱 치열해지고 있다.

    부동산 시장은 매매와 전세가 따로 움직이지 않는다. 최근 시장 흐름을 보면 매매를 누르면 전세가 받고, 전세가 막히면 월세가 받는다. 그런데 정책은 여전히 집값이라는 숫자에 집중하는 모습이다. 매매시장 과열을 막겠다는 대책이 임대차시장에 어떤 영향을 미치는지에 대한 고민은 충분해 보이지 않는다.

    대출 규제의 부담도 고르게 작동하지 않는다. 현금 여력이 있는 수요자는 규제 속에서도 움직일 수 있지만 대출에 기대야 하는 청년과 신혼부부, 중산층 실수요자는 시장 진입이 더 어려워진다. 최근 거래 현장에서는 집값보다 대출 가능 금액을 먼저 따져보는 수요자들이 늘었고 자금 계획이 맞지 않아 매수를 접는 사례도 적지 않게 나타난다.

    서울 강북권 한 공인중개업소 관계자는 "대출 규제 이후 매매 문의보다 전세 문의가 늘었다는 이야기가 현장에서 적지 않게 나온다"며 "집을 사려던 수요가 그대로 전세시장에 머물고 있는 상황"이라고 설명했다.

    전세시장에서는 이미 이상 신호가 나타나고 있다. 전세 물건은 줄고 가격은 오른다. 월세와 반전세 비중은 커지고 세입자는 더 많은 보증금을 마련하거나 매달 임대료를 부담해야 한다. 집값을 잡겠다던 정책의 부담이 임차시장으로 옮겨붙는 모습이다.

    정부는 공급 확대 카드도 꺼내 들었지만 시장이 체감하기까지는 시간이 걸린다. 인허가와 착공, 입주를 거쳐야 실제 주택으로 이어지기 때문이다. 반면 대출 규제와 세 부담은 발표 직후부터 매수 심리와 임대차시장에 영향을 준다. 집을 살 수요는 먼저 묶였고 새 공급은 아직 도착하지 않았다. 그 공백을 전세시장이 떠안고 있다.

    무주택 실수요자들의 주거 선택지도 좁아지고 있다. 매매를 검토하던 수요자는 대출 한도에 막혀 전세 연장을 고민하고 전세를 찾던 세입자는 부족한 매물과 오른 보증금 때문에 월세 조건까지 비교하는 상황이다. 매매 부담이 전세 부담으로, 전세 부담이 다시 월세 부담으로 이어지는 흐름이 임대차시장 곳곳에서 나타나고 있다.

    취재 현장에서 만나는 무주택 실수요자들의 고민은 의외로 단순하다. 집을 사기도 어렵고 전세를 구하기도 어렵다는 것이다. 정부가 집값 안정이라는 목표를 추진하는 과정에서 임대차시장에 어떤 부담이 쌓이고 있는지도 함께 살펴볼 필요가 있어 보인다.

    집값을 잡기 위해 매매시장을 조일 수는 있다. 다만 그 과정에서 무주택 실수요자의 마지막 선택지까지 줄어들고 있는 것은 아닌지 점검할 시점이다. 최근 시장에서 나타나는 전세 물건 감소와 월세 전환 흐름은 그 질문에 다시 답할 것을 요구하고 있다.