신도시 개발은 뒷전인 '경자유전'

연일 다주택자를 향한 압박 메시지를 내놓던 이재명 대통령이 이번에는 농지로 칼끝을 겨눴다. 주택시장에 집중됐던 규제 기조가 '경자유전(耕者有田)'이라는 명목 아래 농지까지 확산되고 있는 것이다. 다만 관련 법 조항이 이미 존재하고 있음에도 그간 실제 행정조치는 미미했다는 점에서 새 규제가 실효성을 거둘 수 있을지 업계 이목이 집중되고 있다.

최근 정부는 전국 농지소유자 대상 전수조사에 돌입했다. 그간 농지 실태조사는 2021년 한국토지주택공사(LH) 직원들의 농지투기 적발사태를 계기로 매년 전체 필지 10% 수준에서 표본조사 방식으로 이뤄졌다. 하지만 이번 조사는 농림축산식품부 주도 아래 전국 모든 농지를 조사대상으로 삼았다. 전국 단위 전수조사는 이번이 처음이다. 

실제 2019년부터 2023년까지 5년간 농지이용현황조사를 보면 7722명이 농지 처분명령을 받았고 처분명령 대상 농지면적은 917헥타르(ha)로 나타났다.

현행 법 체계상 농지는 원칙적으로 자경(自耕)을 전제로 한다. 만약 농지를 취득한 뒤 정당한 사유없이 직접 경작하지 않을 경우 처분명령을 내릴 수 있도록 규정돼 있다. 일정기간 내 처분하지 않을 시 이행강제금 부과도 가능하다.

그러나 실제 현장에서 처분명령이 적극적으로 집행된 사례는 많지 않다. 상당수는 소명절차를 거쳐 유지되거나 사후점검이 형식적으로 이뤄지는 수준에 그쳤다.

아울러 취득단계에서는 농지취득자격증명(농취증) 제도를 통해 경작 의사를 확인하도록 돼 있다. 신청자가 영농계획서를 제출하면 지자체가 이를 심사해 증명을 발급하는 구조다. 다만 영농계획 실현가능성과 상시 경작 여부를 면밀히 검증하기 어렵다는 점이 한계로 꼽힌다.

사후관리 역시 지자체 소관이지만 인력·행정여건 상 정기적인 현장점검이 충분하지 못하다는 문제도 꾸준히 제기될 정도로 법률상 규정과 실제집행 사이에 간극이 존재한다.

정부가 강도 높은 관리를 예고하면서 가격조정에 따른 개발 지연 가능성도 있다. 단기 거래절벽 우려까지 언급되는 가운데 시장 향방은 결국 정책 지속성·집행력에 달렸다. 

특히 수도권 신도시 예정지나 교통망 확충 계획이 예정된 지역 경우 인접 농지가 사업지 편입 가능성이나 보상 기준의 영향을 직접적으로 받는 구조다.

즉 전수조사와 처분명령 등 규제 집행이 본격화되면 해당 지역 토지 시장가격이 재조정 될 가능성이 있고 이는 보상 협의과정에서 변수로 작용할 수 있다.

결과적으로 법리집행이 현실화 돼 거래제한이 강화될 경우 일시적으로 농지거래가 위축되는 '거래절벽' 현상이 나타날 가능성이 높다.

규제 예고 후 농지 매수·매도 양측이 관망세로 전환하면서 단기적으로 거래량 감소로 이어질 여지가 있는 것이다. 다만 이러한 시장 반응성은 정책의 구체적 집행 시점·방식에 따라 달라질 수 있다.

결국 관건은 '지속성'이다. 규제가 일회성 점검·행정에 머문다면 시장은 정책 신호를 신뢰하지 않을 것이다. 정책의 정교함 못지않게 중요한 것은 법리·현장집행 사이 간극을 얼마나 좁힐 수 있느냐다.

전수조사 또한 일관되고 구체적인 방식으로 이어질 때 비로소 농지시장 방향성도 분명해질 수 있다. 경자유전이라는 원칙이 문서가 아닌 현장에서 작동할 수 있을지 이제는 실행이 답할 차례다.