"상당수 임대, 효과 제한적"… '수도권 주택 13만호 공급'에 시장은 '냉담'

정부가 공공기관이 시행사로 참여하는 '고밀도 재건축' 도입 등 수도권 주택 공급 확대 방안을 발표했다. 이를 통해 서울을 비롯한 수도권에 총 13만2000가구를 추가 공급한다는 계획이다.

전문가들은 정부의 주택공급 정책의지를 긍정적으로 평가하면서도 주택 수요자들의 불안을 해소하기에는 부족한 정책이라고 지적했다. 민간 협력을 이끌어내는 데 한계가 있는 데다 추가 공급 주택에 입주하기까지 2~3년이라는 시간이 걸리기 때문이다.

4일 홍남기 부총리 겸 기획재정부장관과 김현미 국토교통부장관은 정부서울청사에서 서울시·경기도 등이 참여한 주택 공급 확대 태스크포스(TF)를 열고, 공공 참여형 고밀도 재건축을 도입하기로 했다. 한국토지주택공사(LH)·서울주택도시공사(SH) 등이 참여(소유자 3분의 2 이상 동의)해 도시 규제를 완화하겠다는 것이다.

정부는 현재 최대 250% 수준인 용적률(대지 면적에 따른 건축 연면적의 비율)을 300~500% 수준으로 높이고, 층수는 최대 50층까지 허용한다는 계획이다. 

늘어난 용적률로 인해 더 지어진 주택의 50~70%는 정부가 '기부채납'으로 환수한다. 기부채납받은 주택의 50% 이상을 장기 공공임대로, 50% 이하는 무주택·신혼부부·청년 등을 위한 공공분양으로 활용할 방침이다. 

정부는 이 같은 방법을 통해 서울 11만 가구, 수도권을 포함하면 총 13만2000가구를 공급한다는 계획이다.

부동산전문가들은 정부의 주택 공급 의지는 긍정적으로 평가하면서도 실입주가 2~3년 뒤 이뤄지는 등 부동산시장을 안정시키기에는 한계가 있다고 지적했다. 공공기관이 참여하는 재건축사업에 민간이 얼마나 참여할지 의문이라는 의견도 나왔다.

함영진 '직방' 빅데이터랩장은 "정부가 주택 공급을 위해 노력한 면은 보인다"며 "일단 30~40대의 패닉바잉을 다독이는 효과는 있을 것으로 보인다"고 평가했다. 다만, 단기적 대책이라기보다 중장기적 계획이라는 점을 우려했다.

함 랩장은 "핵심은 공공성을 포함한 정비사업인데 민간이 얼마나 참여하느냐가 관건"이라며 "정책 조율이 얼마나 됐을지 의문"이라고 꼬집었다. 

그러면서 "정부가 50~70% 기부채납으로 환수하는 상황에서 용적률만 올려주면 뭐 하냐"며 "과연 민간에서 이익이라고 판단할지 여부가 변수로 작용할 것"이라고 지적했다. 

이어 "결국 이번 주택 공급대책 역시 분양받기 위해 임대차시장에 머무르게 되면서 임대료 인상을 양산할 가능성이 있다"고 우려했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "일단 정부가 주택을 공급하겠다는 것은 매우 긍정적"이라면서도 "어떻게 공급하느냐가 문제"라고 경계했다.

권 교수도 공공참여형 재건축에 부정적 견해를 보였다. 그는 "조합원들은 임대공급 역할만 하는 상황에서 개발이익과 관련해서는 세금을 또 내야 하는데, 과연 LH나 SH와 사업을 하려 할 것인가"라며 "공공참여형 재건축은 허수일 가능성이 크다"고 주장했다.

또 다른 부동산전문가 역시 "이번 공급대책의 상당부분이 공공임대에 초점이 맞춰져 아쉬운 점이 있다"며 "공공임대를 통해 집값 상승을 잡기에는 무리가 있다"고 지적했다. 

이 전문가는 "공공임대는 분양 전환이 되지 않기 때문에 사실상 내 집 마련으로 볼 수 없다"며 "이런 점 때문에 이번 대책 역시 현재 부동산시장에 미치는 영향은 제한적일 것으로 보인다"고 말했다.