• 부동산경기 장기침체가 지속되고 거래가 없다보니 부동산중개업소에는 교환을 의뢰하는 사람이 늘고 있다고 한다. 원하는 기간내 매매가 쉽게 이루어지지 않다보니 급하게 팔려고 내놓아도 쉽게 처분되지 않는 부동산일수록 교환거래를 원하는 경우가 늘고 있기 때문,

    부동산 교환은 돈을 매개로 하지 않는 물물교환으로 서로 필요한 부동산을 주고 받으며 차액만 현금으로 결제하는 거래방식을 말한다. 대부분 토지나 상가, 전원주택 등 규제가 많거나 경기에 민감하게 반응하는 상품, 덩어리가 커서 쉽게 팔리지 않는 대형아파트나 고급빌라 같은 종목이 교환매물의 대표상품이다.

    부동산 교환은 일반매매에 비해 거래에 따른 단계가 단순하며 시간과 경비를 줄여준다는 점에서 많은 이점을 갖고 있다. 따라서 교환 방법을 잘 활용하면 애물단지인 부동산을 빨리 처분하고 원하는 부동산을 대신 골라잡을 수 있다. 게다가 커다란 현금 없이도 거래할 수 있어 불황기에 적합한 투자방법으로 떠오르고 있다.

    부동산 교환거래는 대부분 일선 중개업소에서 마지막 거래수단으로 이용되는 경우가 많다. 실례로 경기가 좋지 않았던 IMF 위기 직후나 2002년에 용인 파주 광주 등 수도권 외곽지역에서 대형 아파트 소유주들의 교환 의뢰가 빈번하였다.

    아파트는 부동산 물건 중 비교적 환금성이 높다는 점 때문에 교환된 사례가 거의 없지만 요즘에는 거래 침체 탓에 교환시장에 종종 모습을 나타낸다. 지자체에서도 보유한 부동산을 교환물건으로 내놓기도 한다.

    불황으로 상품 다양화

    교환 매물은 불황기 때 잘 팔리지 않는 부동산 종목이 주류를 이루고 간혹 절세용 또는 증여나 상속, 대출 많이 낀 투자용 부동산이 시중에 나온다. 즉, 매도자끼리 부동산을 가지고 있어야 하는 필요성을 느끼지 못해 놀리는 부동산을 처분하고 새로 희망하는 부동산을 취득해 서로 이익을 극대화가 가능하다는 점에서 쌍방에 이득이 되는 부동산거래 방식으로 선호되고 있다.

    요즘 흔히 나오는 교환 매물은 금액이나 면적이 커 환금성이 떨어지는 대형 아파트, 고급빌라, 상층부 상가, 토지가 주류를 이룬다. 가끔 처분조건부 대출 때문에 제때 팔지못해 시간에 쫒기는 부동산이나 양도세 비과세 만료일이 다가오는 일시적 2주택자들이 교환 거래를 선호한다. 경기상황이 좋지 않은 관계로 모텔, 주유소와 공장, 상가주택과 토지, 연립주택과 아파트형 공장 등 교환 대상이 되는 부동산은 점점 다양해지고 있다. 아파트나 연립주택 같은 주거시설을 교환매물로 내놓는 경우는 다주택자가 투자용으로 매입한 것으로 금융비용을 감당하기 힘들어 처분하는 경우가 많고 상가나 토지, 건물 등을 내놓을 때에는 시세차익을 크게 기대하기 어렵다는 이유로 장기 보유 중인 부동산을 처분하고 싶어 하는 경우로 부동산 교환이 성사된다.

    늘어나는 교환거래 주의점은?

    자신의 물건이 비싸게 보여야 한 푼이라도 더 받아낼 수 있기 때문에 교환시장은 의외로 삭막하다. 게다가 팔려는 매도업자의 도움없이 맞바꾸거나, 인터넷이나 신문에서 불법 중개업소 광고만 믿고 뛰어들었다가 사기를 당하는 경우도 발생한다. 따라서 부동산을 맞교환할 때는 경험많고 유능한 중개업자를 활용하는 게 좋다. 상대적으로 초보 중개업자는 쉽게 다른 사람 말에 동조하는 데다 가격협상에서 밀리기 된다.

    부동산 교환시 주의할 것 가운데 하나는 시중의 정상적 시세에 따른 매매가 아닌, 매도자끼리 임의로 형성된 부풀린 가격에 의해 거래가 이뤄진다는 점이다. 따라서 불공정 교환이 발생할 여지가 높다. 부동산 거래 초보자는 특히 곳곳에 함정이 도사리고 있어 거래사고에 빠질 확률이 매우 크므로 주의를 요한다. 초보자의 약점을 노린 일부 무허가 중개업자는 거래차익까지 챙기려고 한다. 뿐만 아니다. 매도자가 중개업자 도움 없이 교환하거나, 신문이나 정보지에서 교환광고를 보고 뛰어들었다가 사기를 당하는 경우도 많다.

    교환 거래는 물건과 물건을 서로 맞바꾼다는 거래의 특성상 리스크가 상당히 높다. 따라서 부동산 교환을 할 때는 전문 중개업자나 객관적으로 가격을 매기는 부동산전문가를 개입시키는 게 유리하다.

    교환 매매 대상으로 나온 상당수는 매매거래가 힘들거나 흠이 많은 부동산이라는 선입견을 갖고 접근하는 신중함도 필요하다. 부동산 가치에 비해 과다한 근저당이나 가압류가 설정돼 있거나 임차인이 많이 권리상 하자가 있는 부동산도 있다. 또 거래 계약 후 기존 점유자가 명도를 거부해 곤욕을 치르기도 한다. 따라서 권리나 물건상 하자책임 단서조항을 계약서에 빠짐없이 기재해 불이익을 받을 소지를 미연에 방지해야 한다. 등기부상 저당권이 설정된 경우 이를 해지할 것인지 넘겨받을 것인지를 계약서에 명기하고 채무 승계할 채권자가 이를 허락하는지도 본인이 직접 확인해봐야 한다. 이런 문제를 해결하지 않고 계약만을 서둘러 계약 후에도 낭패를 당할 수 있다. 본인이 직접 현장에 가 하자 등에 대한 실사를 거쳐야 안전하다.

    세금 문제도 미리 고려해야 한다. 교환은 보유하던 부동산을 넘겨주고 다른 부동산을 대체 취득하는 ‘유상 거래’ 행위다. 현금 주고받는 행위만 생략했을 뿐 교환도 양도소득세 과세대상으로 양도차익에 대해서는 양도세를 부담해야 한다. 양도세는 교환 주체별로 계산하고 양도가액은 교환 당시 시가가 기준이다. 또 새로 취득한 주택가격의 일정률로 취득세와 등록세를 추가 부담해야 한다.

    교환은 무엇보다 믿을만한 사람을 찾는 일이 중요하다. 마음에 드는 물건을 보유한 사람을 찾는다 해도 가격협상이 쉽지 않다. 상대방 부동산이 희망하는 수준은 아니더라도 1층 코너 상가나 역세권 소형아파트 등 매각이 쉬운 물건이라면 일단 교환을 추진하는 것이 유리하다. 다만, 가격을 객관적으로 평가하기 어렵기 때문에 먼저 교환 대상물건의 시세를 철저하게 조사해야 한다.