• 지난해에는 경제 여건의 어려움으로 부동산이 냉각기에 접어들었다. 그러나 언제까지 이러한 상황이 지속이 된다고 여기는 사람은 없다. 올해는 부동산 정책 영향으로 투자환경이 크게 변할 것으로 전망된다. 정부 규제는 완화되고 있으나 은행금리나 경제여건이 뒷받침하지 못하고 있다. 그러나 경제상황이 좋아진다면 언제든지 자금이 부동산으로 리턴할 가능성은 있다.

    향후에는 아파트를 비롯한 주택보다는 상가나 오피스텔, 부동산 펀드 등 수익형 부동산이 대세를 보일 것으로 예상된다.

    ▲ 수익형 부동산 대표주자, 상가

    상가는 임대료 수입과 가치상승이라는 두 가지 목적 달성에 나무랄 데 없는 수익형 부동산이다. 따라서 여유자금이 있거나 노후생활을 대비하는 중장년층엔 더할 나위없는 상품. 안정적인 현금흐름을 위한 상가투자는 임대료가 가치척도의 수단이 된다.

    기본적으로 상가는 장사를 하기 위한 곳이므로 임차인들이 선호할 만한 입지의 상가로서의 임대수익을 높여준다. 즉 상가는 임대료 형성가치를 통해서 상가투자의 적절성을 파악해야 한다. 기존상가의 경우 임대료 조사를 통해서 상가의 가치를 측정해볼 수 있으나 이 경우 조사 당시의 상가 가치만 부분적으로 확인할 수 있다는 한계를 갖게 된다.

    상가가치의 객관성을 확보하기 위해서는 투자 상품이 포함된 전체 상권의 흡인력과 향후 발전가능성을 예측할 수 있는 안목이 필요하다. 물론 이는 쉬운 일이 아니다. 특히 기존상가가 아닌 임대분양을 받아 운영하는 상가라면 시행업체의 능력도 살펴봐야 한다. 이 중 투자자들이 관심을 가져야 할 것은 이 업체가 과거에 상가를 활성화해서 성공했던 경험이 있는가 하는 점이다. 업체 입장에서는 상가를 분양하기만 하면 끝이지만, 상가투자자는 그때부터의 운영능력이 중요하기 때문이다. 지금처럼 실물경제와 내수경기 위축이 지속될 수 있는 상황과 이로 인해 차별성이 심화될 조건이라면 투자리스크는 더 커지기 때문에 섣부른 의사결정은 피하는 것이 좋다.

    상가권리금 종류와 주의사항
    권리금은 일반적으로 계약서상에 기재하지 않기 때문에 법적인 보장을 받을 수 없다. 대부분의 건물주들이 권리금 기재를 피하기 때문에 창업을 준비하는 임차인은 계약 전에 예산과 업종 선택 및 상권 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 권리금이 형성돼 있는 경우 주변 중개업소 도움을 받아 기존 거래내역을 확인해야 한다. 해당 점포 주위에 위치한 유사한 업종과 같은 평수의 점포 권리금이 얼마인지, 매출액과 시설비에 비해 권리금이 적정하게 책정됐는지 현장 확인을 통해 파악하는 것이 중요하다.
    권리금은 크게 영업, 시설 그리고 바닥권리금 등 세 가지로 구분된다. 이 중 영업권리금은 점포 매도시점 이후 평균 12개월간 발생할 수 있는 전체 매출액에서 임대료와 인건비, 공과금 등을 제외한 순이익의 합계로 이를 전임차인이 갖게 된다. 그러므로 영업권리금을 책정할 때는 우선 매출장부를 확인하고 비용 등을 계산한 후에 협상에 임해야 한다.

    반면 시설권리금은 점포 개점 시 인테리어, 간판, 기자재 등의 시설 투자에 대한 대가로 지불하는 비용을 말한다. 이때 주의할 점은 시설에 대한 감가상각(보통 인테리어 경우 2년, 설비의 경우는 3년)을 반드시 고려해야 한다. 정확한 감가상각액을 산출하기 위해서는 기존 점포의 사업자등록증 같은 문서를 통해 최초 개점일을 확인해야 한다.

    ▲ 전매제한 해제로 다시 뜨는 오피스텔

    오피스텔, 투자 전 확인사항
    1.오피스텔 전용율·주차면적 확인.
    2.역세권 및 배후 수요층 파악.
    3.평당 관리비 비교, 계산.
    일반 오피스빌딩이 사무실로만 사용할 수 있도록 설계된 데 반해 오피스텔은 낮에는 사무 또는 작업 공간 등 다목적공간으로 활용하고 밤에는 숙식까지 할 수 있도록 설계된 부동산 상품이다. 그러나 일부 오피스텔은 주거로만 전용돼 안전, 세제 등 다양한 문제점이 양산됐다. 정부는 2004년 6월 오피스텔이 주거용으로 둔갑하는 것을 막기 위해 바닥 난방금지, 업무시설 면적확대, 욕실 및 화장실 면적제한 등 오피스텔 규제책을 내놓았다. 개정안이 시행되면서 아파트 규제강화에 따른 틈새상품으로 부각됐던 오피스텔은 사실상 주거용으로의 공급이 차단된 상태였다. 그러나 2006년 발표된 11.15대책에서 주택 공급부족에 따른 집값 상승이 계속됨에 따라 도심 주택수요 흡수를 위해 오피스텔 규제를 완화했다. 그 내용은 전월세 수급조절을 위해 전용면적 49.5㎡ 이하 오피스텔에 바닥 난방을 허용한다는 것이다. 이런 규제완화책으로 신혼부부, 1인 가구 등의 수요층을 대상으로 중소형 오피스텔이 틈새상품으로 부각될 가능성이 높다. 또 서울 도심과 강남에서 오피스 품귀현상이 심화되고 있어 올해엔 오피스텔을 찾는 오피스 수요자의 발길이 꾸준히 늘어날 것으로 전망된다.

    ▲ 규제 완화 리모델링

    재건축투자를 하고 싶지만 각종 규제와 수익성에 부담을 느낀다면 아파트 리모델링 투자는어떨까. 재작년까지만 해도 리모델링을 하려면 사용검사 후 20년이 지나야했다. 그러나 지난해부터는 지은 지 15년만 넘어도 리모델링이 가능해졌다. 재건축과는 달리 소형평형 의무비율·임대주택 의무건립, 개발부담금제 등 규제가 없다는 것이 큰 메리트. 게다가 최대 30%까지 전용면적을 늘릴 수 있으며 주상복합아파트의 상가주인도 조합원으로 인정된다. 또 아파트 리모델링은 재건축 사업에 비해 추진절차 등이 간단하며 공사기간이 짧은 데다 비용도 훨씬 적게 든다는 것이 장점이다. 리모델링 주택조합을 설립하기 위해서는 단지 전체 또는 동별로 3분의 2 이상 주민 동의만 얻으면 된다.

    그렇다면 어떤 아파트에 투자해야 하나. 우선 리모델링 추진이 가능한 15년 이상 된 12~15층 사이 중층아파트 단지가 유리하다. 또 계단식보다는 복도식 소형아파트가 투자 상품으로 낫다. 복도식 아파트는 계단식보다 가격이 저렴한 편이며 설계변경 및 증축도 용이하다는 평가가 있어 여러모로 투자가치가 높을 것으로 예상되기 때문이다. 그러나 복도식 재건축 선례와 시공 검증이 많지 않은 편으로 무조건적 평가보다는 신중하게 접근해야 할 것이다.

    ▲ 전문가의 힘을 빌린다, 부동산펀드

    부동산펀드는 일반 투자자들의 돈을 모아 전문가에게 맡겨 부동산이나 부동산관련 대출채권 등에 투자해 이익배당을 받는 금융상품으로 임대형펀드, 개발대출형 펀드, 개발형 펀드, 경매형 펀드, 해외부동산펀드 등으로 구분된다. 임대형펀드는 사무용 빌딩 등을 직접 사서 임대해 수익을 얻고 가격이 오른 시점에 되팔아 시세차익을 올린 후 이를 배당하는 방식이기 때문에 다른 펀드 유형에 비해 경기에 민감한 편이다. 개발대출형 펀드는 오피스텔, 상가, 아파트 등을 건설하는 데 필요한 자금을 대출 형식으로 빌려주고 미리 정한 금리를 받아 투자자들에게 배당하는 방식이다.

    부동산 편드, 실패하기 않기
    부동산 펀드에 실패하지 않으려면 펀드와 부동산의 특징을 파악하고 있어야 한다. 기대치 이상의 많은 수익을 얻을 수도 있지만 이익이 보장된 수익이 아니라 오히려 원금 손실을 입을 수도 있다. 따라서 예상수익률을 그대로 믿고 가입하기보다는 신중히 투자를 결정해야 한다.
    경매펀드는 법원경매나 공매에 참가해 부동산을 낙찰 받은 뒤 임대수익을 얻거나 매각해 수익을 올리는 상품이다. 반면 해외부동산펀드는 성장 잠재력이 우수한 국가의 리츠(Reits)나 부동산 투자회사를 주 투자대상으로 하는 상품으로 수익률은 연 10% 후반대의 양호한 실적을 기록하고 있다. 이는 임대수입에 따른 배당수익과 투자부동산 가격상승에 따른 자본이득을 추구하는 재간접 부동산펀드이기 때문이다. 이렇게 펀드에 관한 투자인식이 높아지고 직접투자형 등 다양한 부동산펀드 상품이 출시되면서 부동산 간접투자에 대한 투자자들의 관심이 더욱 높아질 것으로 보인다.