재개발 '보상 사각지대' 해소 … 자발적 보상에 용적률 혜택

서울시가 재개발 구역에서 법적 보상을 받지 못하는 이른바 '비법적 세입자' 문제를 해소하기 위해 용적률 인센티브를 내걸었다. 

사업시행자가 자발적으로 추가 손실보상을 하면 상한용적률의 최대 125% 범위 내에서 혜택을 주는 방식이다.

서울시는 재개발 구역 내 비법적 세입자에 대한 자발적 보상을 유도하기 위해 '용적률 특례 인센티브 제도'를 즉시 시행한다고 24일 밝혔다.

현행법상 재개발 구역의 주거·영업 세입자 손실보상은 구역지정 공람공고일 이전부터 거주·영업한 세입자에게만 인정된다. 공람공고일 이후 전입한 세입자는 이주 과정에서 보상을 받지 못해 정비사업 현장에서 갈등 요인으로 작용해 왔다.

이번 제도는 사업시행자가 법적 의무는 없지만 비법적 세입자에게 자발적으로 추가 손실보상을 실시할 경우 해당 금액을 부지면적으로 환산해 용적률 완화에 반영하는 구조다. 

추가 보상액만큼 환산부지 면적을 산정하고 이를 상한용적률 범위 내에서 인정해 주는 방식이다.

부지가액은 사업시행인가 시점 직전 고시된 개별공시지가의 2배를 적용한다. 서울시는 이를 통해 조합 등 사업시행자의 추가 부담을 실질적으로 보전할 수 있도록 설계했다고 설명했다. 

인센티브는 해당 정비구역 상한용적률의 125% 범위 내에서 부여된다.

추가 보상액은 법적 세입자와의 형평성을 고려해 차등 적용된다. 구역지정 공람공고 다음 날부터 사업시행인가 고시일까지 전체 기간 중 실제 거주·영업 기간에 비례해 산정한다. 

다만 사업시행자 여건에 따라 법적 보상액의 일정 비율을 기준으로 최저 보상 수준을 설정할 수 있다.

서울시는 제도 도입으로 인한 사업 지연을 최소화하기 위해 정비계획 변경을 자치구에서 '경미한 변경'으로 처리하도록 했다고 밝혔다. 법정 절차가 필요한 경우에도 통합심의를 통해 신속히 처리할 계획이라는 설명이다. 

시는 개선안 적용 시 기존 계획 용적률을 10% 이상 초과하는 사례는 드물 것으로 보고 있다.

최진석 서울시 주택실장은 "비법적 세입자에게는 실질적인 이전 지원을, 사업주체에는 용적률 혜택을 제공하는 모델"이라며 "재개발 현장의 갈등을 줄이고 정비사업 속도를 높이는 계기가 될 것"이라고 말했다.