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서울시 '장기전세주택' 공급 확대… 용적률 700%↑, 35층 규제 폐지

'역세권 장기전세주택 건립 운영기준' 개정, 30일 시행… "주택시장 안정화 도모"준주거지 용적률 최대 700%까지 완화… 일률적 35층 규제 폐지로 공급물량 늘려고밀개발 가능 역세권 범위 완화(250m→350m) 2년 연장

입력 2022-06-30 15:41 수정 2022-06-30 15:42

▲ 상공에서 내려다본 아파트 주거단지. ⓒ정상윤 기자.

서울시가 전·월세시장과 주택시장 안정화를 위해 역세권 고밀개발을 통한 고품질 '장기전세주택' 공급물량 확보에 나선다. 

준주거지역 용적률을 최대 700%까지 완화하고, 일률적으로 적용했던 35층 층수 규제도 폐지한다. 또 '1차 역세권' 범위를 350m로 완화한 조치를 2024년까지 연장해 사업 대상지를 확대할 방침이다. 

서울시는 30일 이 같은 내용의 '역세권 장기전세주택 건립 운영 기준'을 개정하고 이날부터 시행한다고 밝혔다. 

전·월세 가격 상승 등으로 전세형 공공주택을 대상으로 관심과 수요가 높아짐에 따라 운영 기준 전반을 손질해 장기전세주택 공급을 확대하기 위함이다. 

'역세권 장기전세주택'은 민간 시행자가 역세권 부지(지하철역 승강장 경계 350m 이내)에 주택을 건립하면 시가 해당 용도지역을 준주거지역까지 상향해 용적률을 높여 주고, 증가한 용적률의 50%를 장기전세주택으로 확보해 공급하는 사업이다. 

오세훈 시장 재임 당시인 2008년 도입돼 현재 66개 사업지에서 1만7572가구 규모로 추진 중이며, 이중 준공 및 입주 물량은 9개 사업지 1375가구다. 

▲ '역세권 장기전세주택 건립 운영기준' 개정내용. ⓒ서울시 제공.

서울시가 추진하는 '역세권 장기전세주택 건립 운영 기준' 개정 방향은 크게 '공급 확대를 위한 기준 완화'와 '현실에 맞지 않거나 명확하지 않았던 제도의 합리적 개선'에 있다. 

전자로는 ▲준주거지역 용적률 완화 ▲35층 일률적 층수 규제 폐지 ▲채광창 이격‧인동거리 완화 ▲1차 역세권 범위 완화 기간 연장 ▲사업 대상지 확대 ▲준주거지역 비주거 비율 완화 등이 있다. 

후자로는 ▲용적률 적용 체계 개선 ▲정비(예정)구역 해제지역 재개발사업 방식 허용 ▲커뮤니티 지원시설 설치 기준 개선 ▲특별계획구역 내 사업부지 최소면적 완화 ▲전용면적 확대 등이 포함된다. 

'준주거지역 용적률 완화'는 기존 500% 이하였던 용적률을 최대 700%까지 완화하는 것이다. 세부적으로 △도심‧광역중심‧지역중심 역세권 및 승강장 경계 250m 이내는 700%까지 △지구중심 역세권 및 승강장 경계 250m 이내는 600%까지 △비중심지 역세권은 승강장 경계 350m까지 500% 내에서 완화한다. 

'35층 일률적 층수 규제 폐지'는 중심지‧용도지역 등과 관계없이 모든 건축물 높이에 동일하게 적용했던 '35층 이하' 제한을 중심지‧용도지역별 높이 관리 기준에 따르도록 개선한 것이다. 특히 상업‧준주거 용도지역에서 도심‧광역중심지의 복합건물은 51층 이상 가능하며, 준공업 및 일반주거 용도지역 내 도심‧광역‧지역‧지구중심 복합건물은 50층 이하가 기준이다.

▲ 역세권 위상(중심지 체계 및 역세권 기능에 따른 구분)별 역 리스트. ⓒ서울시 제공.

'1차 역세권 범위 완화 기간 연장'은 올해까지만 적용하기로 했던 250m에서 350m까지로의 범위 완화 계획을 2024년까지 2년 더 연장하는 것이다. 2020년 시는 역세권 내 주택 공급을 확대하고자 운영 기준을 개정한 바, 민간사업의 불확실성을 감안해 연장을 결정했다고 설명했다.

'사업 대상지 확대'는 기존 '주거지역'으로 한정했던 역세권 장기전세주택 사업 대상지를 공장비율 10% 미만 주거 밀집지인 '준공업지역'과 재정비촉진지구 내 존치관리구역까지 넓히는 것이다. 

'준주거지역 비주거 비율 완화'는 준주거지역에서 상가 등 비주거 시설을 설치해야 하는 의무비율을 지상층 연면적 10% 이상에서 5%로 낮춰 주택 공급을 확대하는 것이다. 

'특별계획구역 내 사업부지 최소면적 완화'는 최근 재정비한 '서울시 지구단위계획 수립 기준'의 규제완화 사항을 반영해 특별계획구역 내 사업부지 최소면적을 20% 완화함으로써 2400㎡ 이상부터 사업을 추진할 수 있도록 하는 것이다. 

또 '전용면적 확대'는 장기전세주택 전용면적을 60㎡ 이하에서 85㎡ 이하로 확대해, 가족 단위 공공주택 공급을 확대하고 주거 품질을 높이려는 계획을 이른다.

김성보 서울시 주택정책실장은 "그동안 역세권 장기전세주택 사업을 추진해오면서 고민해왔던 부분들을 법적 허용 범위 내에서 합리적으로 개선했다"며 "앞으로도 역세권 장기전세주택을 지속적으로 공급하기 위해 정책과 제도를 세심히 들여다보고 합리적‧현실적으로 개선해 나가겠다"고 의지를 표명했다. 
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