오세훈 서울시 '소규모 재건축' 기준 마련… 주택 공급 속도 낸다

서울시가 '소규모 재건축사업 업무처리기준'을 마련하고, 소규모 재건축사업 활성화와 저층 주거지 주거환경 개선에 나서기로 했다. 다만, 최근 주거 수요가 대단지 아파트로 쏠리는 경향이 있어 소비자들의 니즈를 충족시키기에는 부족하다는 지적도 나왔다.

'소규모 재건축사업'은 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하는 사업이다. 가로주택정비사업·자율주택정비사업과 함께 '빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법'에 따른 소규모 주택정비사업의 유형 중 하나다. 

△해당 사업시행구역의 면적이 1만㎡ 미만 △노후‧불량 건축물의 수가 해당 사업시행구역 전체 건축물의 3분의 2 이상 △기존 주택의 가구 수가 200가구 미만인 주택단지가 대상이다. 

'소규모 재건축사업 업무처리기준'의 주요 내용은 △통합 심의 대상 및 절차 △용도지역 변경기준 △용적률 기준 및 허용 용적률 인센티브 항목 등이다. 

시는 우선 '2종 일반주거지역(7층 이하)'에서 '2종 일반주거지역'으로 용도지역을 변경할 때 의무공공기여 규정을 없애 사업성을 높인다. 입지 기준(2종 일반주거지역 이상과 연접하고 보‧차도로 구분된 2차로 이상 도로와 접할 것)만 충족하면 시의 통합 심의를 거쳐 용도지역 상향이 가능하다. 

시는 이에 따라 7층 높이 제한을 받는 2종 일반주거지역에 입지한 660개 단지 중 약 150개(23%) 단지가 2종 일반주거지역으로 용도지역 상향이 가능할 것으로 예측했다. 

이번 규제완화로 사업성이 높아지면 소규모 재건축사업이 보다 활성화할 것으로 전망된다.

소규모 재건축사업은 대규모 재개발‧재건축과 달리 안전진단·정비구역 지정이 생략되고 관련 심의를 통합 심의로 한 번에 받을 수 있다. 사업 절차가 간소하고 신속한 추진이 가능하다는 것이 장점이다. 

그러나 층수 제한 등으로 인한 사업성 저하와 자금력 부족 등의 이유로 활성화하지 못해 업무처리기준을 마련했다고 시는 설명했다. 

김성보 서울시 주택건축본부장은 "새롭게 마련한 '소규모 재건축사업 업무처리기준'을 통해 저층 주거지 주거환경 개선을 위한 소규모 재건축사업이 활성화되고, 주택 공급도 속도를 낼 것으로 기대한다"며 "시는 소규모 재건축사업 촉진을 위한 행정‧예산 지원 등 공공 지원 기틀을 지속적으로 마련하겠다"고 강조했다. 

김 본부장은 그러면서 "저층 주거지 주거환경을 개선하고 서민 주거안정을 이루도록 최선을 다하겠다"고 덧붙였다. 

다만 가로주택정비사업처럼 소규모 재건축이 활성화할 경우 대규모 재개발이 가로막힐 수 있다는 지적도 있다. 

특정 지역의 노후도가 재개발 기준에 충족돼가는 상황에서 소규모 재건축이 난립하면 해당 지역의 대규모 재개발이 불가능해지기 때문이다. 

최근 주거 수요가 소규모가 아닌 대단지 아파트로 쏠리는 것도 소규모 재건축의 한계로 지적된다.

서울시 부동산 자문위원이자 부동산 전문 유튜브 채널 '아파트 포 유' 운영자인 이종원 대표는 "가로주택정비사업이 활성화하면 주택 공급이 일부 많아질 수 있다"면서도 "다만 대규모 재개발이 가로막힐 수 있어 주의가 필요하다"고 조언했다.