미친 전셋값… 文정부, 집값 잡는다더니 사람 잡았다

서울 용산구에 거주하는 직장인 강모(31·남) 씨는 최근 근심거리가 생겼다. 그간 월세로 살던 자취방을 정리하고 전세 매물을 알아보는데 형편에 맞는 매물이 없었기 때문이다. 

강씨는 "청년전세 대출을 받아도 매물이 없어 이사할 수 없다"며 "그나마 있는 매물은 가격이 올라 모아놓은 돈으로는 어림도 없다"고 토로했다.

용산구의 공인중개사 배모(45·남) 씨는 '전세 매물이 있느냐'는 질문에 "있기는 한데 예전과는 상황이 많이 달라졌다"며 "최근 발표된 부동산정책 때문에 나왔던 전세 매물은 거의 월세나 반전세로 바뀌었고, 그나마 있는 매물은 가격이 최소 1000만원 단위로 올랐다"고 말했다.

서울시 부동산업계에 '전세대란'이 일었다. 정부의 7·10부동산대책과 더불어민주당 의원들이 발의한 '임대차 3법'의 소급적용 논란으로 세금부담을 염려한 임대사업자들이 전셋값을 올리거나 전세 매물을 월세·반전세 등으로 전환하기 때문이다.

17일 한국감정원에 따르면, 이달 둘째주(13일 기준) 서울 아파트 전셋값은 전주 대비 0.13% 상승했다. 서울의 아파트 전셋값은 지난해 7월 첫째주 이후 줄곧 올랐으며, 전주(0.10%)보다 상승폭이 커졌다.

아파트 전세는 강동구가 0.30% 상승해 서울에서 가장 많이 올랐다. 이어 송파구 0.26%, 강남구 0.24%, 서초구 0.21% 순으로 상승했다.

실제로 강동구 고덕숲아이파크 33평형의 전셋값은 지난달 5억 5000만원에서 이달 들어 7억원으로 올랐다. 한 달 사이 1억5000만원이나 뛴 것이다. 송파구 잠실 리센츠 12평형 전세 매물 역시 7월 초 3억4600만원에 거래됐으나 중순부터는 4억4000만원으로 크게 올랐다. 

부동산전문가들은 전세 매물이 사라진 요인으로 7·10부동산대책과 임대차 3법 소급적용을 지적했다. 7·10부동산대책에서 전세 시장을 망가뜨린 주요 원인은 다주택자의 각종 세금 증가였다. 

7·10대책으로 우선 취득세율이 인상된다. 현행법상 취득세율은 △2~3주택자 1~3% △4주택 이상 4%다. 그런데 7·10대책 시행으로 2주택자는 취득세율이 8%로 오르고, 3주택자와 4주택자는 취득세가 12%로 뛴다. 취득세가 2~3배가량 뛰는 셈이다.

종합부동산세도 오른다. 정부는 3주택 이상, 혹은 투기과열조정지역 2주택 이상 보유자의 종부세를 크게 올렸다. 현행 0.6~3.2%에서 1.2~6.0%로 2배 가까이 올린 것이다. 

이 때문에 취득세와 종부세 부담을 느낀 다주택자들이 전세금을 올리거나 월세로 전환하는 방식을 통해 세금부담을 완화하려 한다는 것이 전문가들의 분석이다.

임대차 3법의 발의도 전세대란에 큰불을 지폈다. 임대차 3법은 전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권제 등이 핵심이다. 

전월세신고제는 임차인이 전월세 거래 30일 이내에 임대료·보증금·임대기간 등을 관할 지자체에 신고하는 법안이며, 전월세상한제는 임대인이 직전 임대료의 5%를 초과해 임대료를 올릴 수 없게 만든 법안이다. 직전 전세금이 4억원인 경우 계약 갱신 때 전세금을 2000만원 이상 올릴 수 없게 된다. 

마지막으로 계약갱신청구권제는 임차인이 임대인에게 4년~무기한으로 계약기간 연장을 요구할 수 있도록 만든 법안이다. 업계는 오는 8월중 임대차 3법이 시행될 것으로 본다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "임대차 3법으로 인해 전세 매물이 줄어들 테고, 공급이 수요를 따라가지 못하기 때문에 전세 가격은 점점 더 올라갈 것"이라며 "부동산시장이 안정되기 전까지는 한동안 요원해 보인다"고 분석했다.

한 공인중개사는 "임대차 3법이 신규 계약은 물론이고 임대 잔여기간이 남은 기존 계약자들에게도 소급적용된다는 소식 때문에 임대사업자들의 발등에 불이 떨어졌다"며 "이 법은 임대인을 죽이고 임차인만 살리는 법안으로 갑을관계가 역전되는 법안"이라고 주장했다.