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[분석] 집 사려고 기다리는 돈 405,000,000,000,000원…文정부, 임대차 줄이면 집값 뛴다

이종원 '아파트 포 유' 대표 "전세보증금, 언제든 주택 매수자금으로 활용""다주택자 규제→ 임대차시장 불안정→ 매매수요 증가… 주택가격 계속 폭등할 것"'주택임대사업자 신규등록 폐지, 기존 사업자 등록말소' 민주당 정책, 부작용 우려

입력 2021-05-28 16:11 수정 2021-05-28 16:55

▲ 27일 더불어민주당이 주택임대사업자 신규등록을 폐지하기로 하면서 임대차 물량이 줄어들 것이란 우려가 커진다. 사진은 서울 남산공원에서 바라본 서울시내 아파트 단지 모습. ⓒ뉴시스

더불어민주당이 27일 주택임대사업자 신규등록을 폐지하기로 했다. 기존 사업자는 임대 기간이 끝나면 사업자등록이 자동 말소된다. 다주택자들에게 매물을 내놓으라는 압박인 셈이지만, 오히려 임대차 물량이 줄어들 것이라는 우려가 크다.

임대차 물량이 줄어 주택 임대 가격이 상승할 경우 임차인들의 선택은 세 가지다. 가격이 싼 곳으로 이사하거나, 늘어난 전·월세 비용을 추가 대출 등을 통해 마련하거나, 주택을 매입하는 것이다. 주택 임차 수요는 언제든 주택 매수 수요로 넘어갈 수 있다는 말이다. 이때 기존 임대보증금은 주택 매입자금으로 활용된다.

"전세보증금, 임대차 시장 위축되면 주택 매수자금으로 바뀌어"

본지는 이처럼 주택 임대보증금이 언제든 주택 매수자금으로 전환할 수 있다고 전제하고, 이 보증금 규모를 통해 주택 매수 대기수요를 금액으로 추산해봤다. 

서울시 부동산 자문위원이자 부동산 전문 유튜브 채널을 운영하는 이종원 '아파트포유' 대표와 함께 분석한 결과, 이 대기수요가 무려 405조원에 달하는 것으로 파악됐다. 405조원에 달하는 자금이 언제든 매매시장으로 유입될 수 있다는 말이다. 

이는 정부가 다주택자를 압박해 임대차 물량이 줄어들 경우 주택가격이 폭등할 수 있다는 경고를 뒷받침한다.

통상 임대차 계약은 2년간 유지(오피스텔은 1년)되므로, 2019년 5월 10억원의 전세보증금이 신고됐다면, 2년 후인 2021년 5월에는 이 보증금 10억원 중 대출원금을 제외한 금액은 주택매수자금으로 전환될 수 있다. 

따라서 2019년 1월부터 2020년 12월까지 2년간 맺어진 전국 주택 임대차계약에서 보증금이 총 얼마였는지를 산출한 뒤 같은 기간 전세자금 대출 규모를 빼면 2021년 1월부터 2022년 12월까지 얼마의 주택 매수자금이 유입될 수 있는지 추산할 수 있다.

▲ 전국 광역시도별 주거용 건축물 임대보증금 총액(단위는 억원). ⓒ이종원 대표 제공

주택담보대출까지 고려하면, 405조원이 매매시장 유입 가능

조사는 국토교통부 실거래가 공개 시스템을 활용했다. 주거용 건축물을 아파트·빌라/연립주택·단독/다가구·오피스텔 등으로 분류한 다음, 광역시도별로 보증금 총액을 구해봤다. <그림 참조>

먼저 아파트의 경우 전국 보증금 총합이 338조8163억원이었다. 이어 빌라·연립주택은 49조7182억원, 단독·다가구는 49조8315억원, 오피스텔이 14조1036억원이었다. 이를 모두 합하면 452조4395억원이었다. 

여기서 월세 임차의 경우는 바로 주택 매수로 전환하기 어렵다고 가정해, 이 452조4395억원 중 전세보증금만 추렸다. 전세보증금은 394조1621억원 규모였다.

지난해 10월 한국은행이 정성호 더불어민주당 의원에게 제출한 자료에 따르면, 국내 16개 은행의 8월 말 전세자금대출 잔액은 120조1000억원이었다. 이 대출규모가 그대로 유지된다고 가정하면 순수 자기자본인 보증금은 약 332조원(452조원에서 120조원을 뺀 금액)이 된다. 평균 대출의존비율은 26.5%(120조원을 452조원으로 나눈 값)로 나타났다.

앞에서 전세보증금 총액만 매수 대기수요로 가정했으므로, 전국 전세보증금 총액 394조1621억원에서 평균 대출의존비율 26.5%를 차감하면 순수자기자본으로 이뤄진 전세보증금 규모는 약 289조원이 된다. 

여기에 주택을 매수할 때는 담보대출을 받을 수 있으므로, LTV 40%를 가정해 적용하면 약 405조원이 주택매수자금으로 활용될 수 있다. 결과적으로 향후 2년간 405조원이라는 거대한 규모의 자금이 주택매매 시장으로 흘러들어올 수 있다는 말이다.

이종원 대표 "임대차 물량 줄면 주택가격 폭등할 수 있다"

이종원 대표는 이 같은 추산을 근거로 임대차시장이 안정돼야 주택매매시장도 안정될 것이라는 진단을 내놨다. 정부는 다주택자 압박을 통해 매매시장을 안정시키려 하지만, 자칫 임대차 물량이 줄어들어 기존 임차인이 급격히 매매시장으로 들어올 경우 주택가격이 폭등할 수 있다는 것이다.

"정부가 지나치게 다주택자를 규제함으로써 임대차시장을 혼란을 야기할 경우, 기존 전세 거주 임차인들이 급격하게 매수시장에 참여하게 됨으로써 주택가격 급등을 불러올 수 있다는 것"이라고 설명한 이 대표는 "다주택자 규제가 역설적으로 주택가격 폭등을 야기할 수 있다"고 경고했다.

이 대표는 그러면서 "이번 조사는 확정일자로 신고된 임대차 물량만 대상으로 한 것이어서, 신고를 생략한 임대차까지 포함하면 해당 수치는 2~3배까지 늘어날 수도 있다"고 덧붙였다.
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