• 최근 건설사들의 잇따른 부도 사태로 상가투자시 시공사 검증은 필수적인 체크사항으로 떠오르고 있다. 상가가 가지고 있는 리스크 중에서 가장 큰 리스크 중 하나는 바로 시행사나 시공사의 부도다.

    물론 2005년 4월 23일 이후부터 상가 후분양제도의 본격적인 시행으로 시행사나 시공사가 부도날 경우에 대비해 신탁계약이나 분양보증, 연대보증 가운데 하나를 반드시 들도록 해 과거에 비해 안정성을 크게 높혔다고는 하나 여전히 연면적 3000㎡ 이하의 소형 상가들의 경우에는 이 법의 접촉을 받지 않는다. 따라서 향후 상가투자시에는 시행사와 시공사의 신용도와 함께 건축허가, 대지 소유권 확보 등도 미리 투자에 임하기전 확인하는 것이 안전하다.

    시공사 이렇게 검증하라

    시공사를 검증할 때는 도급순위 등 건설능력이 뛰어나고 과거에 실적이 많이 알려진 건설회사가 좋다. 또 건설 도중에 시공사가 변경되는 상가는 투자하지 않는 게 현명하다. 시공사가 변경되는 경우는 건축비 인상이나 건축허가 지연 등 많은 문제를 내포하고 있다는 것을 의미하기 때문이다. 시공사가 자주 바뀌는 분양 현장은 분양대금 관리를 둘러싼 마찰, 건축비 인상, 건축허가 지연, 과장광고 등 자칫 계약자의 발목을 잡을 수 있는 함정이 곳곳에 도사리고 있는 경우가 많다는 반증이다. 

    주요 역세권이나 대학가에 들어서는 테마상가의 경우 분양시에 인지도가 있는 건설사의 책임준공 방식을 내세우는 이유는 간단하다. 유명 건설회사의 신뢰도를 마케팅 전략으로 활용하겠다는 의도다. 책임준공은 시행사의 부도나 횡령 등으로 공사가 중단돼도 시공사가 준공을 책임져 주는 방식을 말한다. 이때 분양계약서와 별도로 계약자들에게 신뢰성을 확보하기 위해 ‘책임 준공 보증약정서’를 발행한다. 그러나 위에서 언급한 대부분의 준공보증약정서에는 ‘착공일로부터 몇 개월 안에 공사를 끝낸다’는 정도의 내용만 있을 뿐, 공사완료 기한이 대략 언제인지를 명시하는 경우는 드물다. 이런 경우 분양이 순조롭다면 별 문제가 없지만, 분양률이 예상보다 저조해 시행사가 시공사에게 공사대금을 제때 지불하지 못할 경우 자칫 책임준공이 어려울 수도 있다. 

    이와 함께 건축을 맡은 시공사의 준공보증약정서를 확인해야 한다. 이 약정서에 서명한 시공사는 분양이 완료되지 않아 건축비가 모자라는 상황이 발생하더라도 자사의 자금으로 준공을 완료해야 하는 의무를 지게된다. 최악의 경우 상가 1실만 분양되더라도 반드시 건물을 올려야 한다. 하지만 책임시공은 단순한 상가투자시 미분양 아파트 적체 물량을 많이 보유 중인 시공사가 시행하는 상가들에 대해 투자자들의 각별한 주의가 요구되고 있다.

    한국창업부동산정보원(www.kera.kr) 권강수 이사는 “주택경기 침체에 따른 건설사 부도로 택지지구 등에서 공정을 멈춰 흉물로 남은 경우가 감지 되고 있다. 상가는 보증제도 등이 주택에 비해 미비해 투자자는 시공사의 재무상태, 미분양 적체 등의 여부를 반드시 살핀 후 투자에 임해야 한다”며 주의를 당부했다.

    견실한 시공사가 분양 중인 상가

    ◆ LIG건영, 대치동 이엠(EM)프라자 상가분양 [2008년 도급순위 72위]

    LIG건영은 서울 강남구 대치동에 유럽형 테라스 상가 이엠(E.M)프라자를 분양 중이다. 이엠(E.M)프라자는 지하 4층~지상 9층 연면적 9294㎡규모로 학원과 메디컬 전문상가다. 입지여건은 지하철 2호선 선릉역과 분당선 한티역을 연결하는 선릉로 최중심 대로변에 위치하고 있으며 대규모 재건축 아파트 1만8000세대가 밀집한 단지와 명문 학군이 밀집되어 학원과 병원 자리로 최적의 입지를 자랑한다.

    융자는 중도금 30%(이자후불제) 가능하며 자금 관리는 (주)코람코자산신탁에서 맡았다. 2010년 2월 준공 예정으로 LIG건영에서 책임 준공한다. 문의 02)539-0606

    ◆ 포스코건설, 송도국제도시 ‘센트로드’ 상가분양 [2008년 도급순위 6위]

    인천 송도의 강남으로 불리는 ‘센트로드내 상가’를 포스코에서 분양한다. 기존의 일반 분양과는 달리 청약에 의한 공개추첨 방식으로 상가의 선점권을 우선 부여하며 현재 청약을 받고 있다. 송도의 경제자유구역 내에 위치하며, 송도에서 최초로 지하철과 직접 연결되는 역세권으로써 전매제한이 무관하며 상가투자로 수익을 볼려는 투자자들에게 이익이 예상된다.

    대지면적1만8733㎡(5666평). 건축면적7963.67㎡(2409평). 연면적20만1653.8㎡(6만1000평)으로 오피스동인 A, B동은 지하 4층~지상 34층이고 오피스텔동인 C동은 지하 4층~지상 45층 264호실로 구성된다. 준공은 2011년 10월이다. 문의 032)851-5562

    ◆ 현대산업개발, 대학로 복합문화공간 상가분양 [2008년 도급순위 7위]

    서울 종로구 동숭동 1-67번지 소재 대학로복합문화공간이 분양 중이다. 한국문화예술위원회가 직접 시행·운영하는 복합문화공간으로 상가 내 층별 각종 공연장이 조성된다. 성균관대, 서울대학병원 등이 인접하고 20대 젊은층이 밀집한 혜화역 대학로 상권으로 로데오 거리 초입 사거리 코너에 위치해 있다.

    지하4층∼지상5층 총 점포수 25개 연면적 3393.86㎡ 규모로 지하4층∼지하3층은 주차장, 지하2층∼지하1층은 공연장, 스넥바, 전문식당 등, 지상1층은 미용·뷰티, 의류, 카페, 음료·기호음식, 지상2층∼지상4층은 공연장, 지상5층은 공연장, 스카이라운지로 구성된다. 3.3㎡당 분양가는 지하2층 990만원선, 지하1층 1741만원∼2910만원선, 지상1층 4799만원∼5078만원선이다. 시행은 한국문화예술위원회 시공은 현대산업개발(주)이 맡았으며 오는 12월 입점예정이다. 문의 02)762-0157

    ◆ KCC건설, 마포 KCC 웰츠타워 근린상가 분양 [2008년 도급순위 30위]

    KCC건설은 서울시 마포구 신공덕동 일대에 ‘마포 KCC웰츠타워 근린상가’ 를 분양 중이다. 신공덕동은 용산국제업무지구, 여의도 국제업무단지, 아현뉴타운 등 개발 호재가 있는 지역이다. 상가 바로 앞에 위치한 지하철 5,6호선 공덕역이 인천국제공항철도(2009년 완공 예정)와 경의선(2010년 완공 예정) 개통으로 총 4개 노선의 역세권이 된다는 점도 장점으로 꼽힌다.

    단지 앞 용산선 철도를 걷어낸 자리에 7.5㎞의 녹지공원이 조성될 예정이어서 문화와 휴식공간이 어울린 특화된 상권이 형성될 것으로 기대된다. 이 상가는 지상 2층의 근린생활시설로 총 28개 점포로 구성되어 있으며, 2011년 3월 준공예정이다. 문의 02)3654-001

    ◆ 이앤씨건설, 가산동 드림타워10차 아파트형 공장 상가 [2008년 도급순위 179위]

    아파트형공장 전문 시공업체인 이앤씨건설은 서울 금천구 가산동 459-22번지 소재 이앤씨드림타워 10차 지원상가를 분양 중이다. 디지털 1, 2단지, 가리봉 균형발전지구가 연계된 곳으로 한국산업단지공단, 산업기술시험원, 생산기술 연구원, 구로세관 등이 인접해 있다. 지하철 1,7호선 환승역인 가산디지털단지역이 인접하고 있으며 남부순환로, 외곽순환로, 서부간선도로, 시흥대로 등의 교통편이 우수하다.

    지하2층~지상15층 총 점포수 17개 연면적 2만2439.95㎡ 규모로 지하2층은 주차장, 지하1층~지상2층은 근린생활업종, 지상3층~지상14층은 아파트형 공장, 지상15층은 스카이라운지 등으로 구성된다. 2009년 2월 입점예정이다. 문의 02)3474-5856