• 서울 왕십리 민자역사가 지난달 29일 오픈했고 노량진 민자역사가 분양을 시작하면서 상가 투자자들의 민자역사와 민자역사주변 상가에 대한 관심이 커지고 있다.

    상가 투자자들은 불안한 금리와 물가상승, 내수 경기 침체로 어느 때보다 안정적 임차인을 확보할 수 있는 강력한 개발 호재가 있는 상가 투자처를 찾고 있는 상황으로 기존 교통 인프라에 현대적 역사와 쇼핑 시설을 결합하는 민자역사 상권은 주목해 볼 만 하다.

    상가뉴스레이다(www.sangganews.com) 선종필 대표는 “민자역사 건립은 유동 인구 유입과 그에 따른 상권 형성에 유리한 것이 사실이지만 유통업체가 참여할지 알아봐야 하고 대부분의 민자역사가 아직 완공되기 전이라 완공된 후까지 생각하는 장기적 관점에서 접근해야 한다”고 조언했다.

    ▶ 민자역사 개발 어디서 얼마나 진행되고 있나

    현재 민자역사는 수도권과 충청권 일부 노선에서 공사 중이거나 들어설 예정이다. 8월 오픈한 왕십리를 포함해 9곳에서 민자역사 개발이 활발히 진행되고 있다. 서울 청량리, 서울 창동, 경기도 의정부, 경기도 평택 등은 공사를 진행 중이고 서울 노량진과 충남 천안은 착공을 앞두고 있으며 서울 성북과 경기도 안산중앙 두 곳은 인허가를 기다리고 있다.

    평택 민자역사가 내년 상반기 오픈 예정이며 청량리 민자역사와 한동안 중단되었다 사업이 재개된 창동 민자역사는 2010년 오픈 예정, 의정부 민자역사는 2011년 오픈 예정, 노량진과 천안은 아직 착공 전이다.

    왕십리 뉴타운과 한양대 상권의 중간지점에 위치하고 주변인 행당동 일대 재개발이 계속 진행 중인 왕십리 민자역사는 지난달 29일 쇼핑몰 3층까지 오픈 후 9월 CGV를 제외한 전층을 오픈할 예정이다. 서울 지하철 2호선, 5호선, 중앙선 3개 노선 환승역으로 2010년에 분당선 왕십리~선릉 구간이 개통되면 4개 노선의 환승역이 돼 장기적으로는 풍부한 배후 세대와 유동 인구를 갖춘 상권이 될 전망이다. 

    등기분양보다 취·등록세 경감등 세제적 이점 많아

    인근 지역이 청량리 균형발전 촉진지구로 조성되는 호재를 가지고 있는 청량리 민자역사는 2010년 8월 준공 예정으로 인근의 전농, 답십리 뉴타운 개발 등이 호재로 작용하고 있으며 기존 롯데 청량리점이 민자역사 안으로 이동 예정이며, CGV, 공연장, 문화센터가 들어선다.

    노량진 지역의 뉴타운 개발 호재와 9호선 환승 역세권의 호재를 가진 노량진 민자역사는 지상 17층 규모로 2012년 완공될 예정으로 2009년 서울 지하철 9호선이 개통되면 1,9호선 환승역으로 지금보다 유동 인구가 늘어날 전망이다. 

    민자역사 내 상가 투자의 최대 이점은 자연스러운 유동 인구 흡입을 기대할 수 있다는 것이어서 복합 환승역으로 커지는 지역일수록 상대적으로 유리한 환경이라고 할 수 있으며, 일반적인 소유권 등기분양 형태에 비해서 취득세, 등록세 등의 세제적 부담이 없는 데다 등기 분양보다 공급 가격이 낮아 초기 투자 비용을 줄일 수 있다. 비록 소유권을 확보하는 것은 아니지만 장기 임대차 계약의 계약연장권 등을 부여하고 있는 곳에서는 초장기 계약이 가능해 재임대 기간 확보에서 소유권에 준한 기간 확보가 가능한 것도 장점에 속한다. 

    단순 환승 목적도 많아, 내부 동선 형성 따져야

    하지만 민자역사는 계약 기간이 15~25년 정도의 장기 임대분양 방식이어서 계약 기간 후 임대보증금을 돌려받지만, 상권이 활성화되지 않으면 중도에 임차계약 해지 등이 쉽지않아 장기간의 관리비 부담 의무를 종료하기가 쉽지않은 점 등은 단점이 될 수 있다. 또 임대 분양을 받은 후 재임대를 통해 투자수익을 얻는 점은 일반 상가투자와 비슷하지만 장기임대를 받은 형태로 취득세, 등록세가 없는 장점이 있는 대신 향후 상권이 활성화돼 상가 가치가 상승할 경우 매매차익이라기 보다는 프리미엄 형태의 권리금 성격으로 거래되어야 하는 특성상 거래가 까다롭다. 같은 역사 내에서도 상가의 위치나 아이템, 운영 능력에 따라 수익성이 크게 달라질 수 있는 점도 유의해야 한다.

    선 대표는 “민자역사 내 상가가 모두 투자 가치가 높다고 보기 어렵다. 같은 역사 내에서도 위치에 따라 수익성이 다를 수 있는데 단순히 환승 역세권 유동 인구가 모두 고객이 되지는 않고 단순 환승목적의 유동 인구도 많기 때문에 내부 유동 동선의 유불리에 신경을 많이 써야 한다”고 설명했다.