• 정부가 9·19주택공급 확대 대책에서 급증하는 1인 가구의 주거안정을 위해 바닥난방 시설 허용대상 오피스텔 면적을 올 12월부터 종전 전용면적 50㎡ 이하에서 60㎡ 이하로 확대하기로 함에 따라 바닥난방이 허용되는 오피스텔 분양 물량에 관심이 집중되고 있다. 바닥난방을 허용한다는 것은 곧 ‘주거용’으로 양성화하겠다는 의미로 향후 1인가구 증가추세와 맞물려 바닥난방을 갖춘 오피스텔이 큰 인기를 끌 것으로 전망되기 때문이다.

    한 오피스텔 전문가는 “오피스텔 바닥난방 확대조치는 소형아파트 대체재로서 주택시장 안정에 도움을 줄 것”이라며 “바닥 난방이 되는 오피스텔의 경우 주거용으로도 부족함이 없고 대부분 지역의 전매제한도 해제되어 임대사업용으로 실수요자나 투자자들의 관심도 지속 될 것”이라고 말했다.

    바닥난방 허용기준 확대 배경

    바닥난방 오피스텔은 2007년 1월부터 전용면적 50㎡에 대해 허용하면서 등장했다. 당시 주택매매가와 임대료 급등으로 독신자나 신혼부부들의 주거 편의와 부동산 시장 안정화라는 두 마리 토끼를 잡기 위한 것이었다.

    초창기 오피스텔은 주거면적이 30% 미만이었고 난방시설, 욕실, 발코니의 설치금지 등 제약이 많았다. 1995년부터는 직주근접 및 도심교통난을 덜기 위해 온돌과 욕실설치를 허용하기도 했으며 1998년 외환위기로 침체한 부동산시장 부양을 위해 오피스텔은 50%, 주상복합 90%까지 주거면적을 늘렸다. 오피스텔의 투자 열기가 나타나자 2004년 6월부터는 오피스텔 전용면적 중 업무용 면적을 50%에서 70%로 강화하고 바닥 난방을 금지하는 등으로 건축법이 개정됐다. 주거용 오피스텔은 2004년 바닥난방 금지, 업무시설면적 확대, 욕실·화장실 면적 제한 등을 내용으로 하는 오피스텔 건축기준 개정안이 시행되면서 공급이 급감했다.

    바닥난방 허용 문제점은 없나?

    정부가 12월부터 오피스텔의 바닥난방 허용 기준을 완화하면서 오피스텔의 '편법사용' 확대가 우려되고 있다. 건축법상 주택이 아닌 업무시설로 분류된 오피스텔을 주거용으로 사용하는 길을 넓히면서 세금탈루 등 부작용이 더 커질 수 있다는 지적이다.

    서울시 자료에 따르면 서울 지역 기존 오피스텔은 현재 13만실이며 이 중에 1만실가 량이 등기부등본 등 공부상 업무용으로 신고돼 있다. 그러나 건설업계는 전체 물량의 80~90% 가량이 주거용으로 사용되고 있을 것으로 내다보고 있다. 특히 바닥난방 허용 기준이 완화되면 주거용 오피스텔 비율이 급격히 높아질 것으로 전망된다.

    문제는 오피스텔을 주거용으로 사용하면서도 세금을 낼 때는 소유자들이 업무용으로 신고함으로써 세금탈루 여지도 그만큼 커진다는 점이다. 업무용 오피스텔은 주택에 비해 세제 혜택이 큰 편이다. 주택 두 채를 보유한 사람은 매도시 양도소득세 50%가 중과되지만, 업무용 오피스텔과 주택을 한 채씩 보유한 사람은 1주택자로 간주돼 각각 9~36%의 세율을 적용받는다. 업무용 오피스텔은 또 종합부동산세 부담면에서도 부속토지 개별공시지가가 40억원이 넘을 경우에만 과세된다. 재산세 납부 부담도 적다. 아파트 세율이 4000만~1억원 미만은 0.3%，1억원 이상은 0.5%의 세율인 반면 오피스텔은 0.25% 단일세율이다.

    지방자치단체와 국세청은 공부상 용도와는 별개로 '실질과세원칙'에 따라 실제 용도대로 과세한다. 그러나 이를 판별하는 것은 현실적으로 어려운 실정이다. 전입신고 여부가 가장 중요한 기준이지만 대부분 임대용으로 매입한 보유자들은 임차인들에게 전입신고를 하지 않는 조건으로 계약하는 경우가 많다. 그러나 오피스텔에 대한 제도보완이 추진되지 않고 있어 이 같은 세금탈루는 지속될 전망이다.
     수도권 바닥난방 허용 분양 중 오피스텔[자료제공:각업체]
     오피스텔명   위 치  시공사  가구  입주면적(㎡)  문의
     메쎄포스빌 경기 안양 안양동 포스코건설 140  66~201   031)445-2462
     그레이스리버 경기  하남 풍산지구 신세계건설 280  95~188   031)796-0612
     리가스퀘어 인천 주안동  LIG건영 233  65~177   032)431-0013
     코아루 서울 중구 황학동 토지공사 40  47~87   02)2233-3509
     지웰에스테이트 경기 화성 동탄동 신영 327  95~101   031)613-1010
     센트레빌 서울 용산 동자동 동부건설 78  77~153   1588-1093