정원오 36만호·오세훈 31만호 … 공급 목표는 닮았고 해법은 갈렸다

정원오 더불어민주당 서울시장 후보와 오세훈 국민의힘 서울시장 후보 모두 부동산 공약에 공을 들이고 있다. 5년 안에 30만호 넘게 짓겠다는 목표도 절차를 줄여 속도를 내겠다는 방향도 비슷하다. 

다만 방식은 다르다. 정 후보는 자치구에 권한을 넘겨 병목을 풀고 오 후보는 규제를 풀어 속도를 내겠다는 구상이다. 6·3 지방선거 본투표를 일주일 앞두고 두 후보의 공약을 비교해봤다.

두 후보 모두 2031년까지 30만호 넘는 착공이 목표다. 정 후보가 36만호, 오 후보가 31만호로 규모도 비슷한 수준이다.

정 후보의 '착착개발' 36만호는 민간·공공 정비사업 30만2000호, 신축매입임대 5만호, 노후 영구임대주택단지 재건축 1만호로 이뤄져있다. 민간·공공 정비사업을 통해 공급하겠다는 청사진이다. 정부 도심주택 공급 계획 3만2000호 조기 착공에도 협조한다는 방침이다.

오 후보의 '닥치고 공급'(닥공) 31만호는 핵심전략정비구역 85곳 8만5000호 3년 내 신속 착공, 공공임대주택 약 12만3000호, 장기전세주택 10만6000호가 핵심이다. 민간 정비사업 규제를 완화해주겠다고 밝혔다. 

오 후보 측은 공공정비 활성화가 유효하지 않은 해법이라는 입장이다. 도심공공주택 복합사업 대상지 55곳 가운데 21곳이 정부 주도에 반발해 신청을 철회했다는 점이 근거로 들었다. 오 후보는 재선 임기 5년간 정비구역 419곳을 재추진했다는 실적도 내세웠다. 

서울 집값이 오른 원인을 두고는 두 후보의 진단이 갈린다. 정 후보는 오 후보의 공약 미이행을 원인으로 지목한다. 오 후보가 2021년 보궐선거에서 5년 36만호, 같은 해 9월 연 8만호 공급을 연속해 약속했지만 구역만 지정했을 뿐 병목이 심화돼 2022~2024년 착공 물량은 연평균 3만9000호에 그쳤다는 지적이다. 

정 후보는 지난 11일 CBS 라디오에서 "오 후보가 약속한 주택 공급을 절반도 제공하지 못한 것이 주거난의 핵심 원인"이라고 짚었다.

오 후보 판단은 다르다. 박원순 전 시장 시절 해제된 389개 정비구역이 공급 절벽 원인이라는 입장이다. 본인 복귀 이후 신통기획으로 정비구역 지정 기간을 5년에서 2년 6개월로 단축해 공급 회복 물꼬를 텄다고 주장한다. 오 후보는 "부동산은 지옥문이 열렸다. 전세 물량은 씨가 말랐고 월세는 급등했다"며 "재건축이나 재개발이 가장 실효적인 방법"이라고 설명했다. 

병목을 풀어 속도를 내자는 방향성은 두 후보가 똑같다. 정비구역 지정 권한을 자치구로 이양할지 여부에서 갈린다. 

정 후보의 '착착개발'은 정부·여당과 협력해 도시 및 주거환경정비법을 개정해 정비사업 기간을 기존 15년 안팎에서 10년 이내로 줄이겠다는 안이다. 500가구 미만 정비구역 지정 권한을 자치구로 넘겨 시장 직속 정비사업 전문 매니저를 전 구역에 파견하겠다는 게 핵심이다. 기본계획과 정비구역 지정을 동시에 진행하고 정비계획 변경과 관리처분계획을 한 번의 총회·인가로 처리하는 '동시신청제도'를 도입해 정비사업 기간을 단축하겠다는 계획이다. 또 LH 수도권 정비본부를 별도 조직으로 편제하고 SH 전담 조직도 확대·개편한다.

오 후보는 자치구 권한 이양에 반대 입장이다. 실무자가 1년마다 보직 이동을 하는 상황에서 권한을 넘기면 사업이 오히려 늦어진다는 판단이다. 대신 시장이 직접 절차를 통합한다. '쾌속통합'은 추진위원회 구성을 생략하고 사업시행인가와 관리처분계획인가를 동시에 처리한다. '신통AI기획'은 정비계획 수립 단계부터 11개 위원회의 27개 교차 검증 작업을 한꺼번에 수행해 반복적 반려를 막고 민간 정비사업이 원활하지 않은 지역에는 SH 주도 '공공신속통합'을 도입하겠다는 취지다. 정비사업 이주비는 주택진흥기금으로 저리 융자한다.

무주택 비율이 높은 30대를 겨냥한 공약은 두 후보 모두 공을 들였다. 규모도 정 후보 5만 가구, 오 후보 7만4000호로 비슷한 수준이다. 차이는 주택 소유 방식이다.

정 후보는 '지분적립형'을 내세웠다. 청년이 집값 일부만 부담하고 입주한 뒤 지분을 점차 늘려가는 방식이다. 신혼부부 실속형 분양주택 1만호와 공공임대주택 3만호 공급을 약속했다. 실속형 분양주택은 지분적립형·이익공유형·토지임대부 등 자금 여력이 부족한 서민층 맞춤 모델이다. 청년 월세는 월 20만원으로 지원 규모를 2.5배 확대한다. 성동구 사례를 바탕으로 '서울형 청년상생학사'도 도입한다.

오 후보의 카드는 'SH 공동 매입'이다. 지난 17일 발표한 '부모찬스 대신 서울찬스로 내 집 마련' 공약이 대표적이다. 만 19~39세 무주택 청년이 12억원 이하 주택 중 원하는 집을 신청하면 SH가 직접 매입해 청년 20%·SH 80% 비율로 지분을 갖고 집값을 내는 구조다. 기존 '더드림집+' 7만4000호에 대학생 새싹원룸·공유주택, 사회초년생 디딤돌청년주택, 신혼부부 미리내집이 들어 있고, 공공분양주택 '바로내집' 6500호와 SH 임대주택 바로입주제 1만 가구도 별도 공급한다.

강북에는 두 후보 모두 진심이다. 정 후보는 신촌·홍대와 청량리·왕십리를 미래혁신도심으로 새로 지정해 기존 3도심을 5도심으로 재편한다. 동북권·서북권에 새 성장축을 만들겠다는 구상이다.

오 후보는 강북·서남권에 2031년까지 20만호 공급을 추진한다. 강북 정비사업에 한해 별도 인센티브 6종도 적용한다. 통일로·동일로·도봉로 등 폭 35m 이상 주요 간선도로변을 최대 일반상업지역으로 용도상향하는 '성장잠재권 활성화 사업', 공공기여 현금 최대 70% 강북 재투입, 강북·서남권 11개 자치구 공공기여 비율 30%로 축소, 역세권 사업 대상 전 역세권 확대, 환승역 반경 500m 이내 용적률 1300%의 도심복합개발 특례, 사업성 보정계수와 고도지구 높이 규제 완화 등이다. 또 강북횡단 지하도시고속도로, 창동 K-엔터타운, DDP K-컬처창조타운, 노들글로벌예술섬 등도 진행한다는 구상이다. 

상대 실적에 대한 공방은 거센 상황이다. 정 후보의 '12년 성동구청장' 실적이 먼저 도마에 올랐다. 오 후보 선거대책위원회 서울부동산정상화특위 위원장인 이창무 한양대 교수는 지난 22일 "정 후보 임기가 시작된 2014년 이후 지정된 성동구 내 11개 구역 중 준공률은 0%"라며 "같은 기간 서울시 평균은 4.8%였다"고 지적했다.

정 후보는 "2014년 7월 취임 당시 지정돼 있던 정비구역은 21개·2만5000가구였으며, 이후 12개 구역·1만2613가구가 준공됐다"고 맞섰다. 다만 '취임 이후 새로 지정한 11곳 중 단 한 곳도 준공이 없다'는 오 후보 측 주장 자체에는 반박을 내놓지 못했다. 오 후보 측은 24일 "정 후보가 임기 중 준공됐다고 주장한 왕십리1·2·3·행당7구역 등은 2005년 8월부터 2009년 9월 사이 정비구역으로 지정됐다"며 "오세훈 시장 1기 때 지정된 곳을 가져다 쓰며 업적 가로채기를 하고 있다"고 직격했다.

오 후보의 '5년 36만호' 약속도 절반 수준에서 멈췄다. 오 후보는 2021년 보궐선거에서 5년 36만호 공급을 약속했다. 5년 평균으로 환산하면 연 7만2000호에 불과하다. 정 후보는 지난 20일 관훈클럽 초청 토론회에서 "2022년부터 2024년까지 매년 착공 기준 3만9000호 정도밖에 공급이 안 됐다"고 말했다. 3년 누적 11만7000호. 연평균 기준 54% 수준이다.

오 후보는 정 후보의 36만호 공약에 대해서도 "31만호에 5만호를 얹은 숫자놀음"이라고 비판했다. 자신의 31만호는 신통기획을 통한 정비구역 복원 실적 위에서 산출한 수치라는 입장이다. 정 후보의 구청장 시절 행당7구역 사업 지연을 들어 "재개발·재건축의 기초도 모르는 분"이라고 주장했다.

전문가 시각도 유보적이다. 서울 정비사업의 표준 소요 기간은 통상 10~15년이다. 두 후보가 약속한 2031년 착공 시한 자체가 물리적 한계에 부딪힌다는 설명이다. 지난 14일 경제정의실천연합(경실련)은 "서울시장 후보들은 정비사업 공약을 원점 재검토하라"고 주장했다. 대규모 재개발이 한꺼번에 추진되면 분담금을 감당할 수 없는 서민층과 임차인이 내쫓길 우려가 있고 동시 이주 수요가 전월세 가격을 끌어올린다는 분석이다. 

쟁점은 쌓였지만 양강 후보 둘이 마주 앉아 부동산 해법을 두고 따져 묻는 자리는 마련되지 못했다. 관훈클럽 초청 양자 토론, 한국방송기자클럽 초청 양자 토론이 잇따라 무산됐다. 오 후보는 부동산 무제한 토론까지 가능하다며 거듭 요구했지만 정 후보는 응하지 않았다.

서울시장 선거에서 토론회가 단 1회만 열리는 것은 사실상 이번이 처음이다. 2010년 이후 다섯 차례 선거에서 토론회는 최소 2회, 최다 5회씩 열렸다.

법정 토론회는 오는 28일 밤 11시부터 다음 날 새벽 1시까지 한 차례 예정돼 있다. 군소 후보까지 함께하는 4자 토론이다. 짧은 시간을 후보 넷이 나눠 쓰는 구조라 부동산 한 분야를 깊이 검증하기는 어렵다. 사전투표 시작 5시간 전에 끝난다. 사전투표는 오는 29일(금)~30일(토) 양일간 진행된다.