강남 코엑스, 용산전자상가, 잠실경기장 등 특별계획구역 정비방안 발표유연한 개발 계획 적용, 최대한 인센티브 제공 등 개발 속도감오세훈 시장, 철도 지하화 통합개발 계획 발표하면서 한목소리
  • ▲ 잠실 스포츠·MICE 복합공간 조성사업(안) 조감도.ⓒ서울시
    ▲ 잠실 스포츠·MICE 복합공간 조성사업(안) 조감도.ⓒ서울시
    서울시가 30일 강남 코엑스, 용산전자상가 일대, 잠실경기장 등 여의도 4.6배 규모에 달하는 특별계획구역에 대한 사업 실현성과 추진 속도를 모두 높이는 정비방안을 발표했다.

    예상치를 밑돈 한국의 3분기 성장률에 따른 경기 불확실성에 대응하는 차원에서 정부가 부동산 공급 대책의 집행 속도를 높이는 방안을 검토하자 서울시 역시 발맞춘 행보로 보인다.

    '특별계획구역'은 지구단위계획구역 중 현상설계 등을 통한 창의적 개발안을 받아들일 필요가 있거나 계획안을 작성하는 데 오랜 기간이 소요될 것으로 예상돼 별도의 개발안을 만들어 지구단위계획으로 수용 결정하는 구역을 말한다.

    보통 지구단위계획구역 내 대규모 개발이 필요할 경우 획지나 가구를 묶어서 지정하는 경우 많으며 특별계획구역으로 지정되면 개별 필지의 건축행위(신축, 증축 등)가 제한된다.

    2022년 기준 서울시가 지정·관리 중인 특별계획구역은 총 588개소로 강남 코엑스, 용산전자상가 일대, 잠실경기장 등 대규모 개발이 예상되는 주요 부지 약 1400만㎡(여의도 면적 4.6배) 규모다.

    이번 정비방안에 따라 앞으론 사업방안이 명확한 경우에만 특별계획구역으로 신규 지정한다. 이와 함께 사업성 담보가 가능하도록 주택법·건축법·도정법 등 개별 법령상 법정 동의요건을 확보하도록 할 예정이다.

    또 특별계획구역 지정 요건을 강화하는 대신 지정 후에는 원래 목적인 자유롭고 창의적인 개발을 유도하기 위해 유연한 개발 계획을 적용한다. 지정 후에는 최대한 인센티브를 제공한다는 계획이다.

    예를 들면 서울시 정책 방향에 맞게 구역을 개발하거나 창의적 계획안을 제안할 경우 용적률과 건폐율, 높이와 용도 기준을 법적 최대 범위로 완화하고 필요한 경우 용도지역 간 변경도 허용하는 방식이다.

    특별계획구역 내 이미 공공업무시설, 공원, 주차장 등 기반시설이 충분한 경우에는 비용 납부도 허용해 구역별 유연한 계획 수립으로 사업 추진에 속도를 더한다.

    도시정비형 재개발 사업도 도입해 사업 추진이 어려웠던 노후 불량지역도 특별계획구역으로 지정할 수 있도록 한다. 서울시는 특별계획구역 지정과 정비계획 수립 절차를 일괄 처리한다.

    아울러 시 차원의 계획관리가 필요한 지역에 대해선 시 직접 입안을 확대해 사업 실현성은 높이고, 도시계획위원회 및 도시건축공동위원회 심의 절차를 도시건축공동위원회만을 운영하는 것으로 기간을 단축해 특별계획구역 개발을 활성화한다는 방침이다.

    조남준 서울시 도시공간본부장은 "특별계획구역 활성화 방안이 본격 가동되면 주요한 도시개발 정책에 속도가 붙을 것"이라며 "앞으로도 도시의 변화 흐름에 맞춰 기존의 제도를 정비하고 유연하고 창의적인 도시개발 체계를 구축해 서울대개조를 속도감 있게 실현해 나갈 것"이라고 말했다.
  • ▲ 오세훈 서울시장이 지난 23일 오전 서울시청 브리핑룸에서 서울시 철도지하화 통합개발 계획 발표에 앞서 발언하고 있다.ⓒ연합뉴스
    ▲ 오세훈 서울시장이 지난 23일 오전 서울시청 브리핑룸에서 서울시 철도지하화 통합개발 계획 발표에 앞서 발언하고 있다.ⓒ연합뉴스
    한편 최상목 경제 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 25일(현지시간) 워싱턴DC에서 열린 세계은행(WB)과 국제통화기금(IMF) 연례회의에 참석한 뒤 특파원들과 만난 자리에서 "올해 성장률 자체는 잠재성장률(OECD 예측치 기준 2.0%)보다 높기에 큰 우려를 하지 않아도 된다"고 전제한 뒤 "경기 흐름과 수출 흐름이 어떻게 이어질지는 조금 더 상황을 모니터링해보고, 필요하다면 그에 따라 구체적 보완 방안을 마련할 것"이라고 말했다.

    최 부총리는 "내수는 회복세에 있으나 수출은 증가율 자체가 예상보다 부족하다"며 "전반적으로 성장동력이 예상에 미치지 못했다"고 진단했다.

    그는 이어 "성장률은 하방 위험이 있다는 생각이 들고, 향후 경기 상황에 대해 불확실성이 커졌다고 본다"며 "각별한 경각심을 갖고 경기 동향을 점검중이고 필요시 보완 방안을 마련할 것"이라고 강조했다.

    그러면서 4분기 상황을 지켜본 뒤 12월에 발표할 내년 경제정책 방향에 관련 대응책을 반영할 것이라고 밝혔다. 최 부총리는 "내수 부문에서 건설 부문이 약하다"면서 "건설 부문은 이미 공공 부문 투자를 확대하기로 하고 실제 추진 중"이라고 밝힌 뒤 "우리가 부동산 공급대책을 발표(8월)했는데 그것의 (집행) 속도를 높이는 것도 방안이 될 수 있을 것 같다"고 말했다.

    한국의 3분기 성장률에 따른 경기 불확실성에 대응하는 차원에서 부동산 공급 대책의 집행 속도를 높이는 방안을 검토할 수 있음을 시사한 것이다.

    이는 오세훈 서울시장이 지난 23일 시내 지상철도 전체 구간에 대한 지하화 구상안 '철도 지하화 통합개발 계획'을 발표한 것과 맥을 같이 한다.

    오 시장은 "서울역과 용산역 등 대규모 역사에서 발생하는 상부 공간 개발 이익은 그동안 지상 철도로 소외됐던 서남권과 동부권의 비강남 지역에 집중적으로 투자돼 '다시 강북 시대' 프로젝트에도 큰 의미가 있다"고 설명했다.

    서울시는 이번 지하화 통합개발로 총 개발 이익이 약 31조원에 달해 총 사업비 약 25조6000억원을 충당해 사업을 추진한다는 계획이다. 개발 이익은 경부선 일대가 18개역의 개발로 약 22조9000억원, 경원선 일대 21개역 개발로 약 8조1000억원이 발생할 것으로 예상했다. 

    전문가들 역시 철도 지하화를 통한 통합개발이 부동산 시장에 긍정적이라고 평가했다.

    함영진 우리은행 부동산리서치 랩장은 "지상 철도가 생활권을 단절시키기 때문에 지하화 사업으로 생활권을 유기적으로 이용하면서 공간을 효율적으로 개발할 수 있다"며 "지상 철도 노선이 많아 개발의 순서가 중요하겠지만 향후 지역의 유동·생활 인구 증가나 토지 가격의 상승도 기대할 수 있다"고 말했다.