사업성 부족한 재개발·재건축지역에 '사업성 보정계수' 적용걸림돌이었던 현황용적률 인정해 추가용적률 최대 1.2배 추가'건축물 기부채납 계수'는 0.7에서 1.0으로 상향 설정해 인정
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서울시가 사업성이 낮은 재개발·재건축사업을 돕기 위해 '보정계수'를 적용하기로 했다. 또 '현황용적률'을 인정해 사업 추진의 걸림돌을 제거하고 공공기여 부담은 15%에서 10%로 낮춰 사업을 지원하기로 했다.27일 시는 정비사각지대에 놓인 재개발·재건축을 돕기 위한 방안으로 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안'을 마련해 발표했다. 시가 이번에 내놓은 방안은 사업성 개선(5종)과 공공지원(5종) 2대 분야 총 10종 대책으로 구성됐다.방안에 따르면 시는 사업성이 부족한 재개발·재건축지역에 '사업성 보정계수'를 적용한다. 사업성 보정계수란 상대적으로 높은 분양수익을 기대하기 어려운 지역에서 사업성을 높여줄 수 있도록 지가, 기존 주택규모, 과밀 정도 등을 보정하기 위한 계수를 뜻한다.사업성 보정계수가 적용되면 현재 10~20% 수준인 허용용적률 범위가 20~40%까지 늘어나게 돼 사업성 개선에 영향을 미친다.예를 들어 기준용적률 210%에 허용용적률 20%인 3종 지역에 보정계수를 최대(2)로 넣으면 허용용적률이 40%로 올라 분양주택이 최대 10%p(분양 275%·임대 25%→ 분양 285%·임대 15%) 늘어나게 되는 것이다.재개발·재건축사업에 걸림돌이었던 현황용적률(현재 건축물대장에 기재된 용적률)도 인정해 법적상한용적률의 최대 1.2배까지 추가용적률을 부과할 계획이다.서울 시내 많은 노후단지가 지난 2004년 1·2·3종 세분화가 이뤄지기 전의 현황용적률로 건립돼 사업성을 내지 못하는 가장 큰 원인으로 지목돼 왔다.시는 건립 당시 적용받았던 현황용적률까지는 최대한 인정해 주기로 했으며 향후 기본계획 변경을 통해 재개발·재건축 각각의 '현황용적률 적용산식' 등 세부기준을 마련할 예정이다.사업시행자들에게 큰 부담이었던 공공기여도 낮춘다. 1종에서 2종, 3종에서 준주거지역으로 상향 시 당초 15%를 부담해야 했던 공공기여를 10%로 완화하기로 했다.공공임대주택과 같은 지역필요시설이나 데이케어센터 등 전략육성시설의 기부채납 시에는 '건축물 기부채납 계수'를 1.0으로 설정해 공공기여를 더 많이 인정해주기로 했다. 이전에는 계수가 0.7로 적용돼 100억 원 규모의 건축물을 기부채납해도 70억 원만 인정됐다.시는 정비사업에서 공공기여로 건설된 공공주택을 매입할 때 적용하는 매입비용 현실화도 추진한다. 비용 기준이 최신 자재 값·금리 등 현실을 반영해 해마다 고시될 수 있게끔 개정주기를 단축할 예정이며, 단가 또한 물가상승분을 충분히 반영할 수 있도록 국토교통부에도 적극 건의·협의할 방침이다.
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승강장으로부터 350m 내외인 역세권은 준주거지역으로 용도지역을 상향해 고밀복합개발이 가능해지도록 손본다. 역세권 정비와 함께 임대주택이나 노인시설, 공원 등을 집중 지원하는 동시에 일자리 창출, 유아 돌봄 등 시 정책과 연계된 시설 도입에 집중한다는 계획이다.재개발사업에 대한 접근성을 높이기 위해 '접도율' 기준은 완화했다. 접도율 규정은 4m 이상 도로에만 맞닿아 있어도 기반시설이 양호하다고 판단돼 재개발을 허용하지 않았다.시는 소방차 진출입과 불법 주정차 등 변화한 도로 및 주거지 여건을 반영해 6m 미만 도로에 접한 경우는 재개발이 가능하도록 규정을 변경했다.이에 따라 서울 시내 재개발 가능한 면적은 484만㎡에서 1190만㎡로 대폭 늘어날 전망이다. 1960년대부터 이뤄진 '토지구획정리사업 시행지구' 등 광진, 중랑, 강북, 은평, 강동, 양천, 금천 등 7개 자치구에서 주민 의사에 따라 재개발을 추진할 수 있게 되는 거싱다.고도·경관지구 규제도 푼다. 경관지구는 현재 12m→ 20m로, 고도지구는 20m→ 45m 이상으로 완화한다. 건축·도시계획·환경·교육 등 위원회별 심의는 '통합심의'로 처리해 인허가 기간을 1년6개월까지 단축한다. 첫 통합심의는 4월이며, 4건에 대한 심의가 예정돼 있다.재개발·재건축사업 추진위윈회·조합 등에게 초기 융자도 지원하고 공공주택 매입비도 조기 지급한다. 올해는 작년(248억 원) 대비 21% 늘린 300억 원을 융자 지원할 예정이며, 공공주택 매입비 분할 지급횟수도 줄이고(7~8회→ 5~6회) 지급 비율도 늘릴(1·4차 중도금 15%→ 30%) 방침이다.유창수 서울시 행정2부시장은 "오는 9월 기본계획 변경 이후 고시되면 그 때부터 사업성 보정계수가 적용된다"며 "시공사 선정을 미루는 단지들이 많이 있는데, 그런 지역들에서 사업 추진이 원활히 이뤄질 것으로 생각하고 있다"고 말했다.