베트남, 자유롭게 건물 매매… 중국은 '아파트값 70%' 은행 대출

문재인 대통령이 부동산가격이 폭등하는 현상을 전 세계적 유동성 과잉 때문이라고 말한 데 대해 경제전문가들이 반박하고 나섰다. 유동성 과잉이 부동산가격에 영향을 미치는 것은 어느 때나 적용되는 일반론일 뿐이므로, 최근 3년간 서울 강남지역의 부동산값 급등현상을 설명할 수 없다는 것이다.

문 대통령은 14일 신년 기자회견에서 “전 세계적으로 유동성이 워낙 과잉 상태이고, 또 아주 저금리 상태이기 때문에 갈 곳 없는 투기자금들이 전부 부동산투기로 모이고 있다”며 “세계 곳곳에 우리보다 훨씬 더 가격이 폭등하는 그런 나라들이 많이 있고, 우리나라도 똑같은 양상을 보이고 있다”고 말했다.

하지만 지난해 세계 주요 도시 주택가격은 이미 조정국면에 들어섰다는 게 전문가들의 설명이다. 또한 유동성 과잉이 집값을 올린다면 전국적으로 그런 현상이 나타나야 하는데, 서울 집값만 급등한 것은 정부 정책의 실패 때문이라는 지적이다. 

양준모 연세대 경제학과 교수는 15일 본지와 통화에서 “유동성 과잉을 집값 상승 요인으로 보는 것은 피상적 분석”이라고 강조했다. 양 교수는 “과잉 유동성이 생기는 이유는 크게 두 가지로, 수출이 잘돼 돈이 국내로 많이 들어오는 경우와 은행에 있는 돈이 일부 유입되는 경우”라며 “지금은 어느 경우도 아니다. 특히 서울 중심의 국지적 폭등현상에 대한 진단으로는 부족하다”고 덧붙였다.

이어 “유동성 과잉이 문제라면 물가도 오르고 집값도 전국이 다 올라야 하는데 그런 현상은 없다”고 말했다. 또 “문재인 정부 출범 이후 부동산대책을 18번이나 내놨는데 그때마다 가격이 올랐다”며 “2018년 말부터 2019년 초까지 서울 집값은 하락세였는데, 정부가 분양가상한제 카드를 들고 나오면서 다시 반등하기 시작했다”고 말했다. 문재인 정부의 부동산정책 실패에 무게를 둔 발언으로 해석할 수 있다. 

양 교수는 또 “분양가상한제나 다주택자 보유세 강화 등은 정부가 서울 부동산으로 돈이 모여들게끔 유도하는 정책을 편 것”이라며 “저금리는 대출을 낀 주택 보유자들의 주거비용을 낮추는 효과도 있다”고 말했다. 대통령의 ‘유동성 탓’ 발언이 금리인상으로 이어지는 것을 미리 경계한 것이다.

또 다른 부동산전문가는 “노무현 정부 때도 유동성을 탓하더니 문재인 정부도 똑같다”며 잘못된 진단이라고 꼬집었다. 이 전문가는 “과한 보유세가 매수자와 세입자에게 전가되는 것이 진짜 문제”라며 “유동성을 탓하는 것은 증세에 따른 비난여론을 회피하기 위한 변명에 불과하다”고 말했다. 이 전문가는 “경기가 나빠지는데 유동성 과잉 때문에 일부지역의 주택가격이 상승한다면 그 경로가 어떤 것인지 궁금하다”고 지적했다.

14일 문재인 대통령이 “집값이 원상회복돼야 하며, 강력한 대책을 계속 내놓겠다”고 밝힌 다음날 청와대에서는 부동산매매허가제 도입을 검토해야 한다는 주장이 나왔다. 

부동산매매허가제는 우리 헌법 체제에서 위헌 요소가 다분한데도 청와대가 이를 공공연히 주장해 우려가 나온다. 부동산매매허가제는 심지어 중국·베트남 등 사회주의 국가에서도 시행하지 않는 제도다. 

베트남의 경우 토지는 국가 소유여서 거래가 불가능해도, 건물은 자유롭게 거래할 수 있다. 중국은 토지는 국유화했지만, 토지사용권은 자유롭게 매매할 수 있도록 1997년 허가했다. 또 일반 부동산 거래를 정부가 허가하는 절차는 없으며, 아파트 매입대금의 70%가량을 은행에서 대출받을 수 있게 해준다. 총부채상환비율(DTI)·주택담보인정비율(LTV) 등 온갖 규제로 꽉 막힌 우리나라 부동산정책과 큰 차이를 보인다.