서울시, 정비사업 3대 규제 풀었다 … 고도제한·입체공원·준주거 종상향 완화

서울시가 정비사업 활성화를 위한 규제 3종 철폐 방안을 26일부터 시행한다. 

고도제한 등으로 사업 추진이 어려웠던 지역의 공공기여 부담을 낮추고 입체공원 조성 시 용적률 완화를 적용하는 등 사업성을 끌어올리는 맞춤형 제도 개선이 핵심이다.

서울시는 지난 1~2월 발표한 정비사업 규제 완화안을 토대로 2030 도시·주거환경정비 기본계획을 최종 변경 고시하고 즉시 현장에 적용한다고 26일 밝혔다. 

이번 개정은 고시까지 5개월이 걸린 것으로 시는 3월 주민공람, 4월 시의회 의견청취, 5월 도시계획위원회 심의를 마무리했다.

서울시 관계자는 "최근 공사비 상승과 정비사업 침체로 사업 추진이 어려운 지역에 선택적으로 적용하는 핀셋 규제완화"라며 "무분별한 밀도 완화 대신 꼭 필요한 곳에 실효성 있는 인센티브를 제공한다는 원칙"이라고 설명했다.

◆ 고도제한 지역, 공공기여 부담 줄인다

고도지구나 문화재 보호구역, 학교 주변 등 높이규제가 적용되는 지역은 종상향 시 공공기여 비율을 10% 이하로 낮출 수 있게 된다. 

종전에는 일반지역과 동일하게 10%의 공공기여를 요구받았으나 실질적인 개발 밀도가 제한돼 사업 추진이 어려운 상황이었다.

앞으로는 확보한 용적률만큼만 공공기여를 하면 되고 필요 시 도시계획위원회 심의를 거쳐 추가 완화도 가능하다.

◆ 입체공원 조성 시 용적률 인센티브…공공성·설계 품질 따라 차등

입체공원 제도는 재개발·재건축 구역 내 조성되는 공원시설이 단지의 대지면적으로 인정돼 세대 수 증가에 기여할 수 있는 구조다. 

서울시는 단순 면적 기준이 아닌 공원의 공공성·창의성·도시미관 조화 여부 등을 평가해 용적률 완화 폭을 결정할 방침이다.

시는 입체공원을 통해 공공성과 사업성을 동시에 확보할 수 있는 도심형 녹지모델을 확대하겠다는 구상이다.

◆ 역세권 준주거 종상향 기준 구체화…250~350m 내 탄력 적용

서울시는 이번 고시를 통해 역세권 정비사업의 준주거 종상향 기준도 처음으로 명문화했다. 

원칙적으로 지하철역 250m 이내 구간에 적용되며 위원회 심의를 통해 최대 350m까지 확대 가능하다.

공시지가가 서울시 평균 이하인 구역을 우선 대상으로 해 소외된 역세권의 정비사업 참여를 유도할 예정이다. 

다만 개발 이후 기반시설 확보 가능 여부와 도심 복합용도 수용성 등도 종합적으로 평가된다.

정비계획이 수립된 재개발 후보지는 앞으로 주민동의 절차와 도시계획위원회 심의를 동시에 진행할 수 있다. 

기존에는 동의율 50% 이상을 먼저 확보해야만 심의에 들어갈 수 있었지만 새로 도입된 선심의제는 두 절차를 병행함으로써 최대 6개월 단축 효과가 기대된다.

서울시는 신속통합기획 대상지 약 50곳을 포함해 앞으로 선정될 모든 신규 후보지에 선심의제를 적용할 예정이다. 

다만, 주민 반대 비율이 20% 이상(공공재개발은 25%)인 경우에는 기존처럼 동의율 검토 절차를 먼저 거친다.