서울 아파트 실거래가 1.9% '껑충' … 외곽·소형 수요 증가, 월세 전환 가속

서울 아파트 실거래가격이 지난 2월 한 달 새 1.9% 오른 것으로 나타났다.

거래는 노원·구로·강서 등 외곽의 중저가 단지를 중심으로 이뤄졌고 전용 면적 60㎡ 이하 소형 아파트가 가장 큰 오름폭을 보였다. 

임대차 시장에서는 전세 비중이 줄고 월세가 늘어나면서 실수요자의 주거 부담이 매매와 임차 시장 전반으로 번지는 흐름이 나타났다.

서울시가 20일 공개한 한국부동산원 자료에 따르면 올해 2월 서울 아파트 매매 실거래가격지수는 198.4로 전월보다 1.9% 상승했다. 지난해 같은 달과 비교하면 15.71% 뛰었다. 

생활권역별로는 동북권과 동남권이 각각 2.35% 올라 서울 전체 상승을 이끌었고 서남권도 2.19% 상승했다. 도심권은 0.4% 올라 상대적으로 상승폭이 작았다.

눈에 띄는 것은 체감 경기와 맞닿은 중저가·실수요 시장의 움직임이다. 전용 40㎡ 초과 60㎡ 이하 소형 아파트가 전월 대비 2.95% 올라 가장 큰 폭의 상승률을 기록했다. 전용 40㎡ 이하 초소형은 2.31%, 60㎡ 초과 중소형은 1.22% 상승했다. 

대형은 0.51% 오르는 데 그쳤다. 거래가 고가 대형보다 실수요층이 두터운 소형 면적 위주로 진행됐다는 해석이다.

특히 이번 실거래지수는 같은 시기 시장 분위기를 보여주는 주간 가격지수와 상반된 흐름을 보였다. 서울시는 2월 당시 주간 아파트 가격지수는 상승세가 점차 둔화했지만 실거래가격지수는 1월보다 상승폭이 확대됐다고 설명했다. 

동남권의 경우 주간지수는 서울 평균보다 낮은 수준에서 둔화하다가 2월 4주에는 하락 전환했지만 실거래가격은 오히려 상승폭이 확대돼 서울 평균을 웃돌았다. 서울시는 1월 토지거래허가 신청가격 상승세가 시차를 두고 일부 반영된 결과라고 분석했다. 다만 3월 실거래가격 잠정지수 변동률은 전월 대비 마이너스 0.59%로 제시돼 단기적으로는 조정 가능성도 시사했다.

전세시장은 매매와 달리 비교적 차분했다. 2월 서울 아파트 전세 실거래가는 전월 대비 0.22% 상승했다. 동북권이 0.85% 올라 가장 높은 상승률을 보였고 서북권과 서남권도 각각 0.46%, 0.50% 상승했다. 

반면 동남권은 0.65%, 도심권은 0.37% 하락했다. 면적별로는 중소형이 0.48% 올라 가장 많이 뛰었고, 대형은 1.11% 하락했다.

거래 흐름은 점점 외곽과 중저가 중심으로 옮겨가는 모습이다. 서울시에 따르면 지난 15일 기준 3월 서울 아파트 매매거래량은 4742건으로 전월보다 17.7% 줄었다. 다만 신고기한이 남아 있어 최종 거래량은 더 늘어날 수 있다. 

가액대별로 보면 15억원 이하 거래 비중은 85.3%로 전월보다 3.8%포인트 높아졌다. 정부의 대출 규제 기조가 이어지는 가운데 15억원 이하 주택은 최대 6억원까지 주택담보대출이 가능한 만큼 투자 수요보다 실수요 중심으로 시장이 재편되고 있다는 게 서울시 설명이다.

자치구별로는 노원구가 663건으로 거래량이 가장 많았고 구로구·강서구·성북구·은평구가 뒤를 이었다. 이들 지역은 중저가 아파트 밀집 지역으로 15억원 이하 거래 비중이 99% 이상이었다. 

임대차 시장에서는 월세 회복세가 눈에 띄었다. 15일 기준 3월 서울 아파트 전세 거래량은 9441건으로 전월 대비 0.7% 감소한 반면 월세 거래량은 9312건으로 6.4% 증가했다. 전체 전월세 거래 중 전세 비중은 50.3%로 점진적으로 낮아지는 추세다. 

서울시는 실거주 의무 강화, 전세 매물 감소, 전세가격 상승, 대출규제 강화 등이 맞물리면서 신규 전세계약보다 기존 세입자의 갱신계약 선택이 늘고 있다고 분석했다.