대출·규제 확대에 거래 위축 … 청년·무주택자 타격"文 정부 2탄" 전문가들, 규제 정책 한목소리 비판
  • ▲ 이재명 정부의 부동산 정책 평가 문제점과 해결방안 2025 국회 자유경제포럼 정책세미나가 18일 오전 국회 의원회관에서 열린 가운데 참석자들이 기념촬영하고 있다. ⓒ이종현 기자
    ▲ 이재명 정부의 부동산 정책 평가 문제점과 해결방안 2025 국회 자유경제포럼 정책세미나가 18일 오전 국회 의원회관에서 열린 가운데 참석자들이 기념촬영하고 있다. ⓒ이종현 기자
    이재명 정부 출범 이후 세 차례에 걸쳐 발표된 부동산 대책이 집값 안정이라는 목표와 달리 거래 위축과 전월세 불안을 심화시키고 있다는 지적이 제기됐다. 대출 규제와 규제지역 확대 등 수요 억제 정책이 집중적으로 시행됐지만, 시장이 요구하는 시점과 지역에 맞는 공급 대책은 충분히 뒷받침되지 못했다는 평가다. 

    자유경제포럼 대표인 박대출 국민의힘 의원은 18일 국회에서 개최한 '이재명 정부의 부동산 정책 평가' 세미나에서 이재명 정부의 부동산 정책을 '문재인 정부 시절의 규제 중심 접근 반복'이라고 진단했다.

    박 의원은 "부동산 정책은 좌파 정부 들어와서 결국 실패한 정책이라는 것이 공통된 지적인 것 같다"며 "부동산 정책에 대해 많은 관심을 기울이고 종합 대책을 마련하기 위해 지혜를 모으겠다"고 말했다. 

    세미나에선 지난 6월 27일 가계부채 관리 방안, 9월 7일 주택 공급 대책, 10월 15일 주택시장 안정 대책으로 이어진 정책 흐름이 시장의 불확실성을 오히려 키웠다는 지적이 나왔다. 

    양준모 연세대 경제학과 교수는 발제에서 "문재인 정부 2탄이다. 군자는 두 번 실수 하지 않는다고 했는데, 이재명 정부는 몇번의 실수를 반복하고 있다"며 "결국 이재명 정부 부동산 정책은 민생에 아무런 도움이 되지 못하고 가격도 안정시키지 못하고 부동산 시장도 정상화 시키지 못하는 아주 불구의 정책으로 판단할 수 있다"고 지적했다.

    6·27 대책은 주택담보대출 한도 축소와 LTV·DSR 규제 강화를 핵심으로 한다. 이로 인해 주택 구입 과정에서 금융 접근성이 크게 낮아졌고, 자금 여력이 충분한 일부 계층을 제외한 실수요자들의 시장 진입이 어려워졌다 것이 전문가들의 견해다. 

    이들은 대출 규제의 직접적 영향은 투기 수요보다 청년·신혼부부·무주택 실수요자에게 집중됐다고 분석했다. 양 교수는 "(이재명 정부의 부동산 정책은) 정말 웃을수도 울 수도 없는 대책"이라며 "'서민들은 주택 사지 말라'고 하는 아주 강력한 대책이 될 수 있겠다"고 역설했다. 

    이어 발표된 9·7 대책은 공공 중심의 주택 공급 확대를 골자로 했지만, 실제 시장에 공급 물량이 유입되기까지는 상당한 시차가 불가피하다는 점이 문제로 지적됐다. 재개발·재건축 규제 완화와 신규 택지 검토 등이 포함됐지만, 인허가와 사업 추진을 거쳐 입주까지 이어지는 데 최소 수년에서 10년 이상이 소요될 수 있다는 것이다. 이로 인해 단기적인 주택 수급 불안 해소에는 한계가 있다는 평가가 나왔다. 

    고성수 건국대 부동산학과 교수는 "전월세에 사는 사람들은 서울에서 빠져나가야 하는 것이고, 2030 세대는 주거사다리가 없으니까 서울에서 살지 말고 근처 먼 데에서 전철 오래 타고 다니면서 서울로 출근하든지 지방에서 직장 구하라는 것이라고 이해된다"며 "시장의 반응 또한 정책 바뀌면 움찔움찔하지만 장기적으로 보면 정책에 따라 움직이지 않은 것 같다"고 진단했다.

    10·15 대책에서는 규제지역과 토지거래허가구역 확대, 금융 규제 강화가 동시에 추진됐다. 전문가들은 이 조치가 단기적으로 거래를 위축시키는 효과는 있었지만, 전월세 시장에는 부정적 영향을 미쳤다고 지적했다. 

    실제로 규제 이후 서울 아파트 전세 매물이 크게 감소했고, 전세 물량 부족으로 전셋값과 월세 가격이 동반 상승하는 현상이 나타났다는 분석도 나왔다. 

    장수연 제주대 경제학과 교수는 "규제 정책의 본질은 공급 축소 정책"이라며 "모순된 정책 신호가 시장을 멈추게한다. 공급을 위축하는 정책과 공급을 확대하는 정책이 충돌하면서 시장 주체들에게 펼쳐질 때 최악의 정책이라고 하는 것"이라고 지적했다. 

    정책의 부작용은 주택시장 양극화로도 이어졌다는 평가다. 수요가 집중되는 상급지에서는 가격 상승 압력이 지속된 반면, 상대적으로 수요가 적은 지역은 거래 침체가 심화되면서 지역 간 격차가 확대됐다고 설명했다.

    이에 대해 조영기 한반도선진화재단 사무총장은 "피해자는 무주택자와 전월세 세입자"라며 "정책 실패를 투기 세력 탓으로 돌리고 있다"고 지적했다. 

    전문가들은 향후 부동산 정책의 방향으로 수요 억제 일변도에서 벗어나 시장 중심의 공급 확대와 일관된 정책 신호가 필요하다고 강조했다. 재개발·재건축 등 민간 공급의 실행력을 높이고, 대출 규제는 실수요자의 금융 접근성은 보완해야 한다는 것이다. 

    조영기 한반도선진화재단 사무총장은 "정부는 주거 약자를 위한 주거 복지 사회 전체적인 복지 차원에서 접근해야 한다"며 "재개발, 재건축, 초과 이익 환수에 대한 것도 다시 생각해야 한다"고 당부했다.