정교모 "대장동 게이트는 정치~법조~지방기관 약탈적 부패 카르텔"

사회정의를바라는전국교수모임(정교모) 회원들이 대장동 개발사업을 '불법과 탈법으로 점철된 대장동 게이트'라고 정의했다.

최원목(이화여대 법학전문대학원 교수) 정교모 공동대표는 1일 페이스북에 '대장동 게이트 분석'이라는 주제로 단체 회원들이 논의한 결과를 올렸다. 

최 공동대표와 정교모 회원들은 전날 오후 '제13회 정교모 시민 아카데미 모임'을 열고 최근 논란인 '대장동 개발사업 특혜 의혹'의 불법성과 사업구조를 두고 논의했다.

토론은 온라인 화상회의 플랫폼 '줌(Zoom)'을 통해 이뤄졌다. 토론에는 최 공동대표와 조동근 명지대 교수, 김병준 강남대 교수 등 20여 명이 참석했다. 발제는 이미현 연세대 법학전문대학원 교수가 맡았다.

정교모는 우선 대장동 개발사업이 '하이 리스크, 하이 리턴 사업'이었다는 이재명 경기도지사의 주장부터 지적했다. 

이들은 먼저 "프로젝트 스폰서인 성남도시개발공사와 화천대유는 '성남의뜰'이라는 프로젝트 회사를 통해 사업을 진행했는데, 이 회사의 자본금은 50억(천화동인·화천대유 4억+금융회사·성남도시개발공사 46억)이었다"며 "이는 사업 실패 시 발생하는 위험의 최대한도를 50억원 규모로 제한한 것"이라고 짚었다.

이어 "다시 말하면 사업이 완전히 실패하더라도 민간사업자인 천화동인1~7호가 날리는 돈은 4억원이 전부였던 것"이라며 "반면 천화동인이 벌어들인 배당금은 4040억원에 이른다. 이를 어떻게 고위험·고수익으로 포장할 수 있다는 말이냐"고 의문을 제기했다.

참석자들은 또 화천대유가 투자한 4억원을 잃을 위험도 사실상 없었다고 입을 모았다. 주택단지 개발사업의 실패 위험은 크게 △사업을 위한 토지 취득상의 위험 △인허가 위험 △미분양 위험 등으로 나뉘는데, 대장동 개발사업의 경우 세 가지 리스크가 모두 해당되지 않았다는 주장이다. 

"우선 토지 취득상의 위험은 실제로 공용수용 제도가 적용돼 토지를 획득했으니 없는 셈"이며 "인허가 위험 또한 성남시가 성남시 도시개발공사를 통해 사업을 적극 추진하고 있었으니 없었던 것이나 마찬가지"라는 것이다.

이어 "유일한 위험은 미분양 시 발생하는 리스크였는데, 성남의뜰이 아파트를 지어 판매한 것이 아니고 15개 블록으로 나눠 민간 시행사들에 토지를 분양하는 역할까지만 했다"며 "민간 시행사들이 시공사와 계약해 아파트를 분양하는 형태였으므로 미분양의 위험은 성남의뜰이 지는 것이 아니고 민간 시행사와 건설회사가 부담하는 것이었다"고 설명했다. 이론상 발생할 수 있는 유일한 위험인 미분양 처리마저 시행사에 떠넘겨버린 셈이다. 

참석자들은 이들이 위험을 부담하지 않았음에도 천문학적 수익을 거둘 수 있었던 것에는 '이중수익 챙기기(double dipping)' 기법이 동원된 덕분이라고 분석했다. 

이중수익 챙기기란, 공영개발의 장점과 민간개발의 이점만 결합해 사업을 추진하는 것을 뜻한다. 토지를 공공수용할 수 있어 낮은 가격으로 토지 확보가 가능한 공영개발의 장점과, 분양가상한제의 배제로 주택 분양 시 고가로 분양하는 것이 가능한 민간개발의 이점을 합친 것이다.

참석자들은 "성남의뜰은 도시개발법상의 '도시개발 시행자' 자격을 인정받아 공영개발 수준의 손쉬운 토지 수용이 가능했다"면서도 "하지만 주택 분양에 있어서는 성남도시개발공사가 아닌 성남의뜰이 시행자임을 내세워 '공공택지' 분양에 해당하지 않게 돼 분양가상한제의 적용을 피해갈 수 있었다"고 설명했다. 

공영개발과 민간개발의 장점만 취하고, 단점은 버리는 방식으로 토지 수용상의 리스크도 없이 값싸게 토지를 수용해 비싸게 팔아 넘기는 것이 가능했다는 것이다.

"그렇게 얻은 엄청난 수익은 보통주를 소유한 민간사업자들에게 대부분 배당됐다"고 지적한 정교모는 "택지개발촉진법 시행령에는 개발사업에서 민간 사업자가 과도한 이익을 취하는 것을 막기 위해 '민간 사업자의 수익은 총사업비의 7%를 넘지 못한다'는 규정이 있으나, '도시개발사업법'에는 이와 같은 제한조항이 없다는 점을 악용한 것으로 보인다"고 지적했다.

정교모는 "수익금의 적은 비율을 금융기관들과 성남도시개발공사 측에 우선 배당하고, 기형적으로 높은 비율의 잔여이익을 화천대유와 천화동인에 배분하도록 거래구조를 창출한 것도 문제"라며 "그 결과 93%의 우선주를 보유한 기관들은 1830억원의 수익을 배당받고, 7%의 보통주를 보유한 화천대유·천화동인은 4040억 원의 수익이 배당되는 거래구조가 탄생했다"고 비판했다.

참석자들은 이 같은 거래구조가 민·형사상 책임을 져야 하는 범죄행위라고 봤다. 

이들은 "성남도시개발공사 측이 스스로에게 배당되는 이익의 비중을 대폭 낮추고 민간 사업자에게 이익을 돌린 것이므로, 고의가 인정된다면 형사상 배임죄의 책임을 져야 한다"며 "고의가 아니었다고 하더라도 성남도시개발공사와 그 감독기관인 성남시는 '선량한 관리자의 주의 의무'를 위반한 중과실은 최소한 인정되므로 성남시민들에게 피해를 입힌 것에 대한 민사상 손해배상의 책임을 져야 한다"고 주장했다.

"이렇게 불법과 탈법으로 점철된 대장동 게이트는 정치·법조·지방행정기관 간 약탈적 부패 카르텔이 형성된 것"이라고 짚은 정교모는 "국고로 마땅히 환수돼야 할 개발이익금을 특정집단이 나눠 갖는 파렴치한 행태가 만연되어 있음을 보여준다"고 개탄했다.