신축·노후주택 모아서 개발 … 주민 반대 이유는 [서울 재개발, 희망인가 고문인가 ④]

오세훈표 소규모 재개발·재건축 정비사업인 '모아타운(모아주택)' 사업이 올해 첫 삽을 뜨며 속도를 내고 있다. 서울시가 주택 공급을 확대하기 위해 이 사업을 도입한 지 2년 만이다.

최근 공사비 인상으로 갈등을 겪으며 사업을 포기하는 재개발·재건축 단지들이 잇따르는 상황에서 상대적으로 사업 추진이 빠르고 공사비 갈등이 적은 모아타운의 강점이 재조명받고 있는 분위기다.

다만 여전히 일부 지역에서는 주민 반대에 부닥쳐 차질을 빚고 있는 곳들도 있다. 신축 단지와 노후 주택을 한데 묶어 개발하다 보니 건물 노후도와 임대사업 여부 등 주민의 사정이 모두 달라 민의를 모으기 어렵다는 지적도 나온다.

6일 서울시 등에 따르면, 광진구 구의동 한양연립 가로주택정비사업이 모아주택 대상지 중 처음으로 착공한다. 통합심의 통과 8개월 만인 지난달 26일 착공 허가를 받을 정도로 속도가 매우 빠르다.

예정대로 개발되면 이곳은 2년 뒤인 2026년 8월 최고 15층짜리 4개동에 215가구 규모의 아파트 단지로 조성된다. 당초 이곳은 시행구역 변경 문제와 용도지역 층수 규제로 낮은 사업성과 원활하지 못한 사업 추진으로 우여곡절을 겪던 곳이다. 모아주택 사업 도입으로 사업성도 좋아지고 빠른 개발이 가능했던 셈이다.

모아주택은 '빈집 및 소규모 주택정비법’에 따라 다가구와 다세대 필지를 블록 단위(1500㎡ 이상)로 개발하는 정비사업 방식이다. 이 같은 모아주택을 여럿 모아 10만㎡ 이내에서 도시기반시설을 정비하는 것이 모아타운이다.

대상지가 모아타운으로 지정되면 지역 전반을 대상으로 한 개발계획을 세우고 이를 참고해 모아주택 사업을 추진한다. 오세훈 시장 취임 이듬해인 2022년 1월 정책 도입 이후 총 85곳이 모아타운 대상지(모아주택 123곳)로 선정됐다. 통합심의를 통과한 곳은 총 33개소(4506가구)로, 이 중 절반 이상인 총 18곳(2677가구)이 올해 착공할 예정이다.

모아타운 1호 시범사업지인 강북구 번동도 지난해 7월 사업시행계획 인가 이후 차질 없이 사업이 진행 중이다. 지난해부터 이주를 시작해 오는 7월 착공을 목표로 하고 있다. 해당 사업은 총 5개 사업시행구역을 최고 35층, 13개동, 총 1242가구 대단지로 탈바꿈할 예정이다.

서울시 관계자는 "사업을 시작한 지 만 2년 만에 착공이 진행될 정도로 기간이 짧다 보니 일반 정비사업보다 공사비 인상 등의 영향이 적다"면서 "노후한 저층 주거지 환경을 개선하고 주택 공급을 늘릴 수 있도록 지원도 아끼지 않을 것"이라고 말했다.

선정위는 이들 지역에서 주민 갈등이 벌어지고 있는 점과 투기 우려 등을 지적했다. 특히 역삼2동 일대는 주민 반대 의견이 절반에 가까운 데다 지난해 8월 모아타운 신청 전후로 이 일대 월 평균 거래 건수가 3건에서 17건으로 급증한 것으로 나타났다. 지분 쪼개기 등 시세차익을 노린 투기 수요가 영향을 미친 것이다.

게다가 토지보상법에 따라 수용도 이뤄지는 대규모 재개발과 달리 모아주택 사업은 개발 주체가 민간이라 강제 수용이 어렵다. 상가 임차인 손실 보상이나 세입자 이사 비용 보전 의무 등이 없기 때문에 임차인들의 반발도 크다.

여기에 대상지에 선정되면 토지 등 소유주의 60% 이상 또는 토지 면적의 2분의 1의 동의를 얻어야 하는데 사업성이 높은 지역일수록 주민 반대를 겪는 일이 많았다. 원주민이 아닌 외부 투기세력이나 건설사만 이득을 보는 구조라는 지적도 나온다.