불필요한 규제 해소 등 골자로 한 '서울시 지구단위계획 용적률 체계 개편 방안' 19일 발표상한용적률 대상 확대, 용적률 운영체계의 단순화 및 통합화 등 추진해 도심 개발 이끌어
  • ▲ 허용용적률 인센티브 항목 개선(안). ⓒ서울시 제공
    ▲ 허용용적률 인센티브 항목 개선(안). ⓒ서울시 제공
    앞으로 서울 시내 지구단위계획구역에서 공개공지를 조성하면 조례용적률의 120%까지 용적률 인센티브를 받는다.

    또한 그동안 건축선, 권장용도 등 지역 여건과 관계없이 일률적으로 적용해온 용적률 인센티브 항목이 미래도시 공간 정책이나 공공성을 중심으로 재편된다. 같은 지역이라도 용도지역 변경 시기에 따라 달리 적용되던 상한용적률 기준도 통일된다.

    서울시는 과감한 인센티브 제공, 불필요한 규제 해소 등을 골자로 하는 '서울시 지구단위계획 용적률 체계 개편 방안'을 19일 발표했다.

    이번 방안은 향후 지구단위계획 결정 또는 변경 시부터 적용되며 주민 제안이 있다면 신속한 사업추진을 위해 즉시 반영한다.

    현재 서울 시가화(녹지지역 제외) 면적의 35%에 달하는 지구단위계획구역은 그간 건축물 밀도 관리와 기반시설 확충의 수단으로 운영돼 왔다.

    하지만 제도 도입 24년이 지나면서 계속되는 규제 누적과 인구감소·디지털전환·기후변화 등 급변하는 도시 상황에 대응하지 못해 도심 개발의 걸림돌로 작용한다는 지적이 계속돼 왔다.

    이에 시는 ▲상한용적률 대상 확대 ▲시 정책 방향에 부합하는 인센티브 항목 마련 ▲용적률 운영체계의 단순화 및 통합화 등을 추진할 계획이다.

    그동안 준공업지역 등 특정 대상지만 허용되던 공개공지 조성에 따른 상한용적률 적용을 전 지구단위계획구역으로 확대하기로 했다. 공개공지 외 지능형 건축물, 특별건축구역 등도 대상에 추가된다.

    예를 들어 일반상업지역인 지구단위계획구역에서 800% 이하였던 공개공지 설치 인센티브는 기준 개정으로 최대 960%까지 확대 적용된다.

    공개공지, 지능형 건축물 등을 통해 추가되는 인센티브는 시행령 용적률 최대한도의 120%까지다.

    시는 지구단위계획구역에서 낮게 설정된 기준용적률 하향 규정을 폐지하고 정책 목적에 부합하거나 공공성 항목 도입 시 허용용적률 인센티브를 조례용적률 대비 최대 110% 추가 제공한다.

    그간 지구단위계획구역에서는 준주거·상업지역 기준용적률을 조례용적률 대비 100~300%p 낮게 설정한 뒤 공개공지, 건축한계선, 공동개발 등 기존 인센티브 항목 이행 여부에 따라 허용용적률 인센티브를 제공하는 구조로 운영해 왔다.
  • ▲ 용적률 계획기준 개선(안). ⓒ서울시 제공
    ▲ 용적률 계획기준 개선(안). ⓒ서울시 제공
    이에 인센티브 이행이 용이한 항목 위주로 취사 선택은 가능하지만 지구단위계획구역 별 목적 달성을 위한 계획 유도에는 한계가 있다는 지적이 이어져 왔다.

    앞으로는 기준용적률이 조례용적률과 동일하게 적용된다. 대신 일반적 항목은 기준용적률 범위에서 의무 이행되고 정책 방향에 부합하는 미래도시정책·공공성 항목 도입시 최대 110%까지 상향된 인센티브가 제공되는 방식으로 변경된다.

    지역 상황과 여건 변화를 반영하지 않고 일률적으로 적용해온 용적률 인센티브 항목은 미래 도시공간 수요와 공공성을 중심으로 재편된다.

    시는 기존 인센티브 항목인 건축한계선, 권장용도, 공동개발 등 일반적 항목(10개 분야, 38개 항목)으로는 미래 변화 대응에 한계가 있다고 판단하고 있다.

    대안으로 로봇 친화형 건물‧UAM 시설 등 미래산업 용도를 도입하거나 탄소중립·녹지생태도심 등 서울시 정책방향에 부합하는 항목을 도입하는 경우 인센티브를 제공하는 방식으로 용적률 제도를 전환할 방침이다.

    동일 지역에서도 용도지역 변경 시점에 따라 달리 운영해온 용적률 체계는 통합한다.

    지구단위계획구역 용적률 체계는 1991년 5월11일 도시설꼐지구 신설 내용이 담긴 도시계획법 개정에 따라 복잡하게 결정돼 온 것이 현실이다.

    1991년 이전에 용도지역이 변경된 상업지역은 허용용적률이 800%지만 1991년 이후에 변경된 지역은 630%로 낮춰 적용됐다.

    시는 앞으로 2000년 7월 지구단위계획구역 신설 내용이 담긴 도시계획법 개정 시점을 용도지경 변경시점 기준으로 단순화하기로 했다. 2000년 이전 용도지역 변경 여부는 관할 구청이나 서울시 도시계획포털에서 확인할 수 있다.

    시는 이번 용적률 체계 개선을 통해 사업자들이 용도지역 상향 없이도 밀도 있는 개발이 가능해져 지역 정비를 위한 사업 전반에 활력을 불어 넣고 그간 개발이 지체됐던 구역에서의 사업성 또한 크게 개선될 것으로 기대하고 있다.

    특히 용도지역 기준시점 조정에 따라 용적률이 상향되는 상업지역이 대부분 강북, 강서지역에 위치하고 있어 강남북 균형 발전에도 크게 기여할 것으로 전망하고 있다.

    조남준 시 도시공간본부장은 "다양한 도시변화가 예상되는 이 시점에서 이번 제도개선으로 지구단위계획구역이 민간의 개발을 지원하고 활력을 주는 지역으로 재조명될 것"이라며 "앞으로도 서울시 정책과 균형 있는 개발이 이뤄질 수 있도록 지속적인 제도개선을 추진하겠다"고 밝혔다.