• 부동산 경기가 불황일수록 경매시장은 빛을 발한다. 가장 큰 메리트는 시세보다 낮은 낙찰가. 물론 인기 지역 아파트의 경우 시세에 근접한 급매물 가격 수준의 낙찰가를 보이지만 종목에 따라 시세보다 20~40% 낮은 가격에 낙찰 받을 수 있다.

    경매시장은 종목별 차이를 보이고 있는데 재개발, 뉴타운 등 개발 호재가 있는 지역의 다세대, 연립과 같은 물량은 감정가 대비 170%를 상회하는 높은 낙찰가율을 보이고 있다. 반면 상가 경매시장 분위기는 경매로 새로 나오는 물건은 빠르게 늘어나고 있지만 아파트 등 주택에 비해 투자자의 관심을 끌지 못해 입찰자가 오히려 줄어 든 상황이다. 국내의 한 경매정보 업체에 따르면 상가(근린시설) 8월 입찰경쟁률은 1.77대1에 그쳤고 낙찰가율은 8월 58.95%로 발표 됐다.

    낙찰가율 낮아 경기 호전되면 시세차익, 임대수익 두 마리 토끼

    하지만 발 빠른 투자자들은 계속된 경기불황으로 우량물량이 많은 가운데 낙찰성공률이 높고, 낙찰가율이 낮은 현 시점의 상가경매시장을 틈새시장으로 보고 움직이고 있다. 우선 수도권의 웬만한 택지지구 신규 분양 상가는 1층 기준 3.3㎡당 3000만원을 넘는 곳이 대부분이고 일반 거래시장에서는 입지 좋은 곳은 매매가가 높아 적정 수준 이상의 수익을 낼만한 상가를 찾기가 쉽지 않은 반면, 상가 경매의 경우 낙찰가율은 감정가의 50~60%대에 형성되어 있어 임대수익률을 맞추기가 쉽다는 점에서 분양 받거나 매매를 통한 투자보다 투자자에게 매우 유리하다.

    또한 상가시장은 지난 2005년을 기점으로 꾸준히 공급이 감소하고 있어 수년 후에는 공급이 부족한 상황에다 정부의 부동산 규제 대부분이 주택과 토지에 몰려있어 입지 좋은 상가일 경우 중장기 경기회복에 따라 향후 다른 부동산 종목에 비해 효자노릇을 할 수 있을 것으로 기대되고 있다. 주택에 비해 환금성이 떨어진다는 단점도 있지만, 낮은 낙찰가 덕분에 재매각시 급매물 가격 정도로 저렴하게 매도할 수 있는 가격경쟁력을 가지는 것도 장점이다.

    반면 상가는 경기 상황과 입지 여건 등에 민감한 상품으로 아파트, 연립, 다세대 등 주택 경매와는 차이점을 보이므로 유의점을 잘 살펴 입찰에 임해야 투자 성공률을 높일 수 있다. 우선 상가 입찰에서 가장 중요한 것은 상권과 입지 분석으로 아파트 등 주택의 경매에서 권리분석이 가장 중요한 것과 차이를 보인다. 상가는 향후 임대수익이 중요하므로 유동 인구를 끌어들일 수 있고, 상권 확보가 어느 정도 보장된 상가를 고르는 게 포인트로 배후 주민의 구매력 성향, 인근 상가 영업력 등도 따져봐야 한다. 또 반드시 현장에 가서 정확한 동호수를 파악해야 한다.

    상가는 상권과 입지 분석이 중요… 권리분석 중요한 주택경매와 차이

    또 일반적으로 아파트 등 주택은 실수요자가 거주와 투자를 겸하는 경우가 많지만 상가는 낙찰을 받아도 소유권을 넘겨받기까지 보통 수개월이 소요되는 경매는 창업을 위한 실수요 보다는 재테크 투자대상으로 보고 접근해야 한다. 감정가와 시세의 차이도 확인해 봐야 하는데 인근 중개업소에 들러 경매 물건과 유사한 일반 매물의 급매가 수준과 임대료 수준을 파악하여 예상 수익률을 확인하고 그에 따라 입찰가를 정하는 게 바람직하다. 상가를 입찰할 때 예상 수익률은 적어도 투자금 대비 15% 이상이 돼야 한다. 이보다 낮다면 굳이 명도 등 뒤처리할 일이 많고 절차가 복잡한 경매를 할 이유가 없다. 변수가 있는 만큼 예상 수익률을 높게 잡아야 한다.

    상가뉴스레이다(www.sangganews.com) 선종필 대표는 “상가 경매는 아파트와는 다르게 권리분석보다는 상권분석이 가장 중요하다. 철저한 상권분석 후 수익률이 15% 이상 나오는 상가에 입찰하는 것이 투자성공률을 높일 수 있다”고 조언했다.