사업성 막혔던 노후 연립, 3년 만에 새 아파트로 대변신 … 오세훈 전략 통했다

과거 99가구에 불과하던 광진구 한양연립이 215가구 규모 아파트로 탈바꿈했다. 이른바 오세훈표 소규모 재개발 사업인 '모아주택' 중에서는 처음으로 입주를 시작한 단지다.

2일 서울시에 따르면 강변역 센트럴 아이파크(구 한양연립)는 지난 8월 공사를 마치고 바로 다음 달부터 입주를 시작했다. 2023년 모아주택 통합심의부터 준공까지 약 3년 만에 사업을 마무리한 셈이다.

모아주택은 재개발·재건축 요건을 갖추기 어려운 노후 저층 주거지를 필지·블록 단위로 묶어 관리하는 소규모 주택 정비 방식이다. 이는 2022년 도입된 서울형 정비 모델로, 인센티브를 부여하고 절차를 간소화해 사업 기간을 단축하는 데 방점을 뒀다.

이번 대상지는 기존 노후도가 94%에 육박한 데다 전체 주택의 70%가 반지하였다. 도로에는 불법 주차가 이어졌고 주민 휴게공간도 부족했지만 대규모 정비사업을 추진하지는 못했다. 구역 면적이 9877㎡로 재개발 면적 기준(1만㎡)에 미달해서다.

이에 2019년 4월 가로주택정비사업 추진위원회를 설립해 같은 해 10월 한국토지신탁을 사업시행자로 지정고시 받았지만, 층수 규제가 문제였다. 모아타운이 추진되기 전만 해도 제2종일반주거지역(7층 이하) 최고 층수가 10층에 그쳐 사업성이 부족했기 때문이다.

한양연립 정비사업은 2023년 6월 통합심의 통과를 계기로 급물살을 탔다. 모아주택 심의 기준에 맞춰 최고 층수는 15층으로 늘렸고 용적률도 기존 234%에서 248%로 높였다. 사업시행계획인가를 6개월 만에 얻은 뒤 두 달이 지나자마자 첫 삽을 뜬 비결이다. 서울시 관계자는 "층수를 완화하면서 기존 6개 동이 4개 동으로 바뀔 수 있었다"고 밝혔다.

조합이 아닌 신탁 방식을 택한 점도 '신속 입주'의 비법으로 꼽힌다. 통상 조합설립 단계에서 일어나는 주민 갈등을 사전에 불식시켜 지연 요소를 없앨 수 있어서다. 재정착 규모도 크다. 이번에 공급되는 215가구 중 조합원 분양만 108가구(전체의 50.2%)로 나타났다고 서울시는 전했다.

서울시는 이번 1호 모아타운 입주를 계기로 규제 완화와 행정 지원에 힘쓰겠다고 강조했다. 현장의 고충을 반영해 실효성 있는 인센티브를 마련하겠다는 구상이다.

서울시 관계자는 "모아주택 활성화 방안을 마련하기 전에는 한양연립도 층수 제한으로 사업 추진에 어려움을 겪었다. 기존에 진행되던 정비사업도 규제 개선을 통해 경제성을 키워 속도를 높일 수 있도록 하겠다"며 "심의 역시 최대한 빠르게 진행, 지연되지 않게끔 뒷받침할 것"이라고 말했다.

전문가 또한 사업성 향상과 신속한 행정을 강조했다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "정비사업의 경제성을 제고시키는 게 속도를 높이는 첫 번째 방법"이라며 "행정기관에서도 관련 절차를 신속히 처리할 수 있도록 노력해야 한다"고 조언했다.

신탁 방식의 한계도 지적했다. 서 교수는 "모아주택 1호가 다른 사업지보다 눈에 띄게 빠른 속도로 준공·입주한 것은 사실"이라면서도 "신탁사를 통해 사업을 진행하다 보니 속도가 붙기는 했지만, 조합원이 부담해야 하는 비용이 늘어나 '양날의 검'과도 같다. 결국 핵심은 사업성"이라고 짚었다.

오세훈 서울시장은 지난달 28일 강변역 센트럴 아이파크를 찾아 "모아주택이 아니었다면 정비가 불가능한 한양연립이 통합심의 3년여 만에 116세대나 늘어난 아파트로 탈바꿈했다"며 "오는 2031년까지 모아주택 4만 가구를 착공해 시민 주거 안정을 강화하겠다"고 약속했다.

현재 서울에서 추진 중인 가로주택 정비사업장은 총 97곳이다. 해당 사업장이 통합심의를 완료해야만 공식적인 모아주택으로 불릴 수 있다는 게 서울시의 설명이다. 관내 모아주택은 8월 말 기준 171곳이며, 그중 14곳(2200가구)이 공사를 시작했다.