역삼·자양동에 용적률 1300% '고밀개발' … 서울 '70곳 다핵도시' 만든다

서울 강남구 역삼동, 광진구 자양동 등 6곳이 일자리와 주거·문화·여가 기능을 한데 모은 복합 거점으로 개발된다.

기존 역세권에서 관내 중심지·환승역과 간선도로변까지 개발 범위를 넓혀 서울을 '다핵도시'로 만든다는 게 서울시의 구상이다.

서울시는 '성장거점형 복합개발사업' 대상지 2곳(강남구 역삼동 680-1번지, 광진구 자양동 17-1번지 일대)과 '성장잠재권 활성화사업' 대상지 4곳(강동구 성내동 448-1번지 일대, 도봉구 창동 715-1번지 일대, 광진구 중곡동 587-2번지, 금천구 독산동 1066-2번지) 등 총 6곳을 첫 시범 사업지로 선정했다고 15일 밝혔다. 

이번 사업은 지난 3월 발표한 '서울 역세권 직·주·락 활성화 전략'의 후속 조치다. 이 전략에는 상업지역 용도 상향이 가능한 역세권을 서울 전체 325곳으로 확대하고 오는 2031년까지 100곳을 추가 개발한다는 내용이 담겼다. 해당 정책 범위를 중심지·환승역과 비역세권 간선도로까지 넓혔다는 게 서울시의 설명이다.

성장거점형 복합개발사업은 도심·광역 중심과 환승역 일대에 문화·산업·업무·주거 기능을 결합한 대규모 거점을 만드는 사업이다. 입지·접도 등 일정 요건 충족 시 일반상업지역 기준 용적률을 최대 1300% 적용할 수 있다. 사업성이 상대적으로 낮은 11개 자치구의 경우 용적률 증가분에 따른 공공기여 비율을 기존 50%에서 30%로 낮춘다고 서울시는 전했다.

사업 대상 규모는 5000㎡ 이상으로 도심·광역 중심에 위치해 폭 20m 이상 간선도로와 접하거나 환승역 반경 500m 이내에 있어야 한다. 이 가운데 제2종(7층 이하 제외)·3종일반주거지역과 준주거지역, 근린·일반·중심상업지역이 해당된다.

이번에 시범 사업지로 선정된 역삼동의 면적은 5475.1㎡이다. 대상지는 선정릉역 환승역세권이자 폭 48ｍ의 언주로와 접해 있는 지역이다. 서울시는 업무 기능을 중심으로 상업·문화·여가시설을 결합해 새로운 복합 거점을 조성할 계획이다. 기존에는 테헤란로에 집중돼 있던 강남 도심의 업무·문화 기능을 언주로와 선정릉역 일대까지 확장한다는 취지다.

그다음으로 선정된 자양동은 5132.6㎡ 규모 건대입구역 환승역세권이며, 폭 35m 아차산로와도 맞닿아 있다. 향후 복합개발을 통해 성수·건대 일대 첨단산업과 청년 인재, 문화·상업 기능을 연결하는 동북권 성장거점으로 육성할 방침이다.

서울시는 이번에 선정된 2곳을 시작으로 2030년까지 성장거점형 복합개발사업 대상지를 28곳으로 확대하겠다고 밝혔다.

사업 후보지를 선제적으로 관리하기 위한 '성장거점권장구역'도 도입했다. 대상지는 중구 을지로 DDP 일대와 도봉구 창동·상계 광역 중심 일대 등 2곳이다. 성장 가능성이 높은 지역을 서울시 공간계획에 맞춰 관리하되 사업 여건이 갖춰지면 성장거점형 복합개발사업으로 전환하는 방식이다.

서울시는 DDP 일대 현대시티아울렛과 창동·노원역 일대 농협 하나로마트 등 개발 초기 단계 부지도 성장거점형 복합개발사업으로 이어지도록 지원할 예정이다.

비역세권 간선도로변에는 '성장잠재권 활성화사업'을 추진한다. 이는 대중교통 접근성과 생활 인구가 충분한데도 노후 건축물 등이 많은 지역을 업무·상업·문화시설을 결합한 생활거점으로 바꾸는 사업이다. 폭 35ｍ 이상 간선도로에 접한 1500㎡ 이상 제2종(7층 이하 포함)·3종일반주거지역과 준주거지역이 주요 대상이다. 사업 유형에 따라 최대 일반상업지역까지 용도지역을 높일 수 있다.

이번에 대상지로 선정된 성내동(면적 2607.5㎡)은 강동대로변에 업무·상업·생활편의 기능을 확충하고, 창동(면적 4201㎡)은 GTX-C 노선과 창동역 복합환승센터 조성에 맞춰 업무·상업·생활시설을 확보할 방침이다. 중곡동(면적 1983㎡)은 인접한 동부간선도로·중랑천을 고려한 생활거점으로 개발하고, 독산동(면적 6982.5㎡)은 가산·구로디지털단지와 주변 정비사업을 연계해 서남권의 일자리·생활거점으로 조성한다.

성장잠재권 활성화사업 대상지는 2030년까지 42곳으로 확대할 계획이다. 아울러 도봉로·동일로·통일로·공항대로·경인로·시흥대로 등 주요 간선도로 6곳은 '성장잠재축'으로 설정한다. 개별 부지를 개발하는 데 그치지 않고 같은 간선도로를 하나의 축으로 관리해 업무·상업·생활 기능을 도로 전체로 확산하겠다는 전략이다.

다만 성장잠재축 지정 자체가 용도지역 상향이나 개발사업 확정을 뜻하는 것은 아니다. 성장잠재축 밖에서도 관련 입지 요건을 충족하면 사업을 제안할 수 있다. 김창규 서울시 도시공간본부장은 "성장잠재축에 위치한 지역들을 우선 고려하겠다는 취지"라며 "기본적인 선정 조건이 35m 이상 간선도로변이지만 그에 미치지 못하더라도 완화할 수 있도록 했다. 하나의 축을 이뤄 성장을 이끌겠다는 것"이라고 밝혔다.

시범사업지별로는 사업시행예정자와 자치구, 서울시, 도시계획 전문가가 참여하는 하나의 팀을 꾸린다. 사업계획을 공식 제출하기 전부터 개발 방향·쟁점을 함께 검토해 행정절차에 걸리는 시간을 단축하겠다는 전략이다.

대상지별 계획안은 올해 12월까지 마련한다. 내년 1월부터 입안 제안 등 행정절차에 들어갈 예정이다. 이후 도시계획위원회 심의 등을 거쳐 계획 결정·인허가 절차를 밟는다고 서울시는 설명했다.

아울러 서울시는 이번 시범 사업지 선정과 성장거점권장구역·성장잠재축 설정이 사업 확정이나 즉각적인 용도지역 상향을 뜻하지는 않는다고 강조했다. 또 요건에 맞지 않는 지역을 대상지인 것처럼 안내하거나 사업 추진 주체가 난립하면서 발생할 수 있는 유언비어에 주의하라고 당부했다.

김 본부장은 "비역세권에는 재개발·재건축, 모아타운 등 주택 정비사업이 중심을 이루면서 간선가로변 성장 기회가 부족한 실정이다. 이에 중심지의 잠재력은 끌어올리고 비역세권의 성장 기회를 넓히는 새로운 실행 수단이 필요했다"며 "그동안 개발 기회가 상대적으로 적었던 비역세권 간선도로변의 성장축을 만들어 활력을 높이겠다"고 말했다.