8·2 부동산 대책 이후 강남 "떡상(급등) 가즈아"

문재인 정부 부동산 정책, 'Again 노무현'

전문가들 "강남 집값 안정화 하려면 공급 늘려야"
DJ정부, 부동산 규제 완화 초점..盧정부, 시장과 적대적 관계 형성

박규빈 기자 프로필 보기 | 최종편집 2018.02.11 16:54:08

▲ 정부가 8·2 대책을 발표한 이후 서울과 지방 부동산 가격 양극화가 심화되는 양상을 보이고 있다. 사진은 재건축을 앞둔 반포주공아파트. ⓒ뉴데일리

정부가 '8.2 부동산 대책'을 발표한 이후 오히려 서울과 지방 집값의 양극화가 벌어지는 역효과가 발생하고 있다.

8·2 대책에는 투기과열지구 및 투기지역 지정·다주택 양도세 중과·1가구 1주택 양도세 비과세 요건 강화·청약 관련 규제 등 강도 높은 부동산 정책안이 담겨있다.

추가로 정부는 주택 구입 시 LTV(주택담보비율)·DTI(총부채상환비율)규제를 40%로 강화하고, 아파트 재건축 연한을 기존 30년에서 40년으로 늘린다고 발표했다. 이런 방식으로 거래 차단을 유도하면 강남 아파트를 비롯해 전국 부동산 시세가 자연스레 떨어질거란 판단에서다. 

이후 시중은행들이 주택담보대출 금리를 5% 수준까지 인상하고 대출심사기준을 엄격하게 적용하자, 실수요자들이 집을 구하지 못하는 경우가 생겨나며 '내집 마련의 꿈'은 멀어지는 상황이 벌어졌다. 반면 규제의 효과가 나타나길 바랐던 강남 집값은 되레 폭등하고, 지방 부동산 시장은 직격탄을 맞는 상황이 발생했다. 노무현 정부에서 시도했던 '강남 죽이기'가 문재인 정부에서도 실패한 셈이다.

KB국민은행 Liiv On(리브온) 조사에 따르면 8·2 대책 이후 서울 전체 아파트값은 평균 5.3% 상승했다. 서울 강남지역은 그보다 더 올랐다. 

<뉴데일리>와의 통화에서 반포서울공인중개사 김나윤 사장은 "잠원동·신사동·압구정동 아파트는 월 1억씩 오르는 등 평균 최소 20% 가량 올랐다. 잠원동 동아아파트 30평대는 13억 원 가량 하던 게 15~16억에 거래됐다"고 말했다. 이어 김 사장은 "20, 30평형대가 적게는 2~3억, 많게는 3~4억 원씩 호가가 크게 뛰었다"고 귀띔했다.

같은 기간 지방 부동산 시세는 규제로 인해 부산 평균 6%, 조선산업 불황이 겹친 거제시는 평균 6.1% 가량 되레 하락하는 모습을 보였다. 정부가 8·2 대책 후속 조치로 주택법 개정에 들어가 지방에서는 공공택지 분양권 전매가 1년간 제한되고, 민간택지에서도 6개월간 거래를 할 수 없게 만들었기 때문이다.

이에 더해 공공기관을 내려보내 혁신도시 등을 인위적으로 만들었는데, 이 이전에 따른 수요가 더 생기질 않은 것도 지방 부동산 시장에 찬물을 끼얹었다. 게다가 실수요자의 주택 구입을 막는 심한 LTV·DTI 규제까지 겹쳐 지방 부동산 가격은 초토화 되는 실정이다. 반면 서울엔 수요보다 공급이 적어 부동산 가격이 상승세가 이어질 전망이다.

<한국경제신문>에 따르면 연초 4억 2,000만 원을 호가하던 창원 성산구 반림동 '트리비앙' 아파트 전용 76㎡는 3억4000만원에 거래돼 8,000만 원이 떨어졌다. 신문은 마산합포구 '마산만아이파크' 전용 84㎡ 역시 7,000만 원 가량 폭락했다고 전했다.

강남을 때렸는데 지방이 쓰러진다는 이야기가 나오는 배경이다.

전문가들은 "지방과 달리 서울, 특히 강남권이 갖은 규제에도 전혀 타격을 받지 않는 것은 학군 프리미엄과 대단지 수요가 많기 때문이다. 재건축으로 인해 잠시 다른 곳으로 이사갔다가 돌아오는 사람들이 회귀하는 것도 한몫 한다"고 말했다. 이어 "(때려잡는 게 능사가 아니라) 강남 부동산만의 특수성을 인정해야 한다. 강남 집값을 잡으려면 공급을 늘려야 한다."고 지적했다.

그렇다면 정부의 과거 대(對) 부동산 정책은 어땠을까?

김대중 정부는 1998년 출범 직후, IMF 사태로 소득감소와 구조조정, 전셋값 앙등으로 서민 주거환경이 악화하자 대대적인 부동산 규제 완화에 초점을 맞췄다. 

건설교통부는 '주택경기 활성화' 대책을 발표해 한시적으로 분양권 전매와 양도소득세 면제를 허용했다. 정부가 주택 시장에 적극 개입하는 지금과는 달리 수도권 민간택지 분양가를 자율화 했다. 시장이 너무나도 침체된 탓에 '99년 10월에는 주택건설촉진대책을 내놓고, 청약자격을 완화하고, 취득·등록세를 감면하는 등 주택 관련 특별조치를 35차례나 내린다. 이런 신자유주의적 정책의 결과, 임기 중 전국 38.5%, 서울 59.8% 상승했고, 특히 강남을 중심으로 아파트 등 부동산 시장이 호황(77.9% 상승)을 누렸다.

노무현 전 대통령의 부동산 정책은 시장과 적대적 관계를 형성해 '강남 아줌마'와의 전쟁이라고도 불린다. 

이 당시에는 재건축 안전기준이 강화됐고, 버블 7(강남구·서초구·송파구·양천구(목동)·분당·평촌·용인)이라는 말도 생겨났다. '토지공개념'에 입각해 6억 원 이상의 부동산을 소유한 사람들에게 부과되는 '종합부동산세'를 도입해 부동산 시장을 압박했다. 하지만 임기 초년에 전국 집값은 평균 13.36%가 오르고, 5년 임기 내내 평균 56%(강남은 80%)가 오르는 등 시장은 정부 정책과는 반대 양상을 나타냈다.

참여정부를 이어 탄생한 이명박 정부는 규제보다는 시장원리를 중시했다.

2008년 글로벌 금융위기가 불어닥치자, 부동산 시장이 크게 위축됐다. 당시 국토부는 취·등록세율 완화, 고가주택 기준 상향 조정 등을 통해 주택 거래 정상화를 유도했다. 그 결과 전 정부에서 폭등하던 부동산 가격의 오름폭은 15.9%로 급감했고, 서울의 집값은 오히려 3.2% 하락했다. 강북은 0.6%, 강남은 6.5% 떨어졌다.

박근혜 정부에서도 뷰동산 규제 완화책이 이어졌다.

국토교통부는 공공분양의 공급을 축소하고, 취득세를 한시적으로 면제해줬다. 또한 9억 원 이하 신규·미분양주택 구입시 양도세 한시 면제 등 주택시장 정상화를 위한 정책이 이어지자 집값이 임기 내내 9.8% 오르는데 그쳤다. 이 당시 서울 아파트값은 10.1% 올랐다.

보도자료 및 기사제보 press@newdaily.co.kr
[자유민주·시장경제의 파수꾼 - 뉴데일리/newdaily.co.kr]
Copyrights ⓒ 2005 뉴데일리뉴스 - 무단전재, 재배포 금지
※ 청소년에 유해한 댓글 과 광고/반복게재 된 댓글은 작성을 금지합니다. 위반된 게시물은 통보없이 삭제됩니다.